Многоквартирная головная боль

09.12.2016
Многоквартирная головная боль

Культурное наследие ЖКХ в поисках рецепта выживания

Евгения Твардовская

Как совместить нормальную жизнь и сохранение многоквартирных домов–объектов культурного наследия, точно не знает пока никто. Во всяком случае, об этом свидетельствуют многочисленные истории, освещаемые прессой и демонстрирующие многовекторность проблемы. Она – не только в комплексном ремонте и реставрации, но и в текущем управлении и содержании зданий, в разделении зон ответственности и финансирования между обитателями домов-памятников и государственными ведомствами, а также между  самими этими ведомствами.

В рамках недавнего V Международного культурного форума в Санкт-Петербурге этой теме был посвящен специальный круглый стол - и то, что в зале яблоку негде было упасть,  говорит само за себя.

Нам кажется правильным не только познакомить читателей с материалами этой важной дискуссии, но и дать возможность высказаться тем, кто не смог принять в ней участие. Ведь то, что обсуждение продолжится – не вызывает никаких сомнений.

3.jpg

4.jpg

Свежие сводки: проблемы частные и общие

Круглый стол в Петербурге, кстати, проходил на площадке «Росфото» на Большой Морской, 35 – в памятнике архитектуры начала XX века, доме страхового общества «Россия», известном, среди прочего, майоликовыми композициями на тему "Русский Север" по рисункам Н.К. Рериха. Можно сказать, что это – один из примеров многоквартирных домов-памятников, о которых шла речь. Домовладение имеет флигели, внутренний двор. Зачастую в Петербурге такие комплексы объединяют  несколько зданий. И в этом уже кроется проблема.

13.jpg

18.jpg

17.jpg

«Росреестр оформляет их в качестве отдельных многоквартирных домов. В итоге единое историческое домовладение превращается в несколько независимых друг от друга имуществ, каждое со своим земельным участком, и, соответственно, со своей будущей независимой судьбой, - считает Павел Никонов, член Президиума Санкт-Петербургского городского отделения ВООПИК. - При этом зачастую без межевания оставляются дворы - просто некие "белые пятна". Совершенно очевидно, что все эти многоквартирные дома самостоятельно друг от друга существовать не могут. Следовательно, они обречены на кабальные отношения друг с другом. И на неизбежные конфликты между жителями – конфликты, вместо естественного сотрудничества жителей единого многоквартирного дома по его содержанию». 

Свежий случай из жизни. В Барнауле жильцы дома 76 по ул. Гоголя недавно с удивлением обнаружили, что ответственны, в том числе и финансово, не только за исторические интерьеры квартир внутри векового «небоскреба», чуда инженерной мысли, но и за фасад http://altapress.ru/story/averin-190217. И это при том, что в охранных обязательствах про это – ни слова, а рекламу к фасадам прибивают, жильцов не спрашивая…

19.jpg

Но – это частный случай. Можно сказать, элитный. А вот более общий подход.

В Екатеринбурге все жилые дома-памятники в количестве 81 просто взяли и «вывели за скобки» финансирования по программе капремонта. Об этом заявил глава администрации Екатеринбурга Александр Якоб на совещании в полпредстве. Он объяснил, что жильцы таких многоквартирников на повышенные сборы для проведения капремонта не согласны, а у муниципалитета нет средств, чтобы покрыть разницу в расходах. 

 10.jpg

Финансовый вопрос: кто и сколько платит

Надо сказать, что на одни и те же вопросы у представителей сферы ЖКХ, собственников, Минкультуры РФ и органов охраны памятников – ответы зачастую разные.

Конечно, никто не спорит с тем, что центральной темой остается финансирование реставрации и ремонта многоквартирных домов, имеющих статус памятника архитектуры. Исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капитального ремонта домов Анна Мамонова предложила несколько способов. «Целесообразно рассматривать возможность оказания дополнительной государственной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в таких домах, а также возможность установления дифференцированного минимального размера взноса на капитальный ремонт для собственников помещений в домах, являющихся объектами культурного наследия», – отметила она.

Однако мнения участников круглого стола по этому вопросу разделились. Одни уверены, что государство должно софинансировать расходы на ремонт и реставрацию таких домов. Другие считают, что расходы должен нести собственник; если же он не может содержать объект культурного наследия, то он должен продать его тому, кто сможет взять на себя соответствующие расходы. Рецепт, конечно, имеет право на существование, но вряд ли практически реализуем особенно в регионах, где вряд ли можно найти необходимое число богатых ответственных собственников. Не будем забывать про общие экономические показатели и уровень жизни.

Так что выработка финансовой схемы – дело будущего.

 21.jpg

Практический вопрос: как совместить реставрацию с капремонтом

В Волгограде для анализа и выработки плана действий по обозначенной теме была создана специальная рабочая группа. В нее вошли представители ВООПИК, Комитета культуры Волгоградской области (отдел государственной охраны объектов культурного наследия), регионального фонда капремонта. И надо сказать, что продемонстрировали они полное единодушие в оценке ситуации и выработали единый доклад с планом действий (есть в распоряжении редакции), который будет представлен Общественному совету при региональном фонде капитального ремонта и  уже был озвучен на семинаре руководителей органов охраны памятников Южного и Северо-Кавказского округов.

Итак, эксперты ознакомились с 11 проектами ремонтно-реставрационных работ, выполненных для домов-памятников четырьмя организациями.

«К сожалению, все проекты выполнены довольно небрежно, историко-архивные исследования практически не выполнялись, химико-технологические исследования не проводились ни в одном случае. В проектной документации происходит путаница в понятиях: фактический ремонт с реставрацией в одном проекте называют реконструкцией, в другом – просто капитальным ремонтом», - сообщается в докладе.

«Много вопросов к составлению сметной документации. Во всех проектах объёмы работ не совпадают с фактическими, иногда они уменьшены до 50-70% (например, замена обрешётки кровли). Это дополнительные работы, а так как сметная стоимость остаётся неизменной, заказчикам и подрядчикам приходится пересогласовывать строительные материалы на более дешёвые, которые зачастую вообще не пригодны для реставрационного ремонта. Впрочем, в некоторых проектах такие материалы сразу включены в смету».

«В заключение нельзя не сказать о непродуманности графика выполнения работ. За полтора – два месяца невозможно выполнить ремонтно-реставрационные работы фасада, тем более  в том случае, если эти месяцы – октябрь и ноябрь. А перенос работ на весну почему-то категорически не согласовывается. Это в корне не верно».

Наконец, в докладе большое место отводится отсутствию авторского и строительного надзора. В итоге - авторы документа предложили «дорожную карту» из 7 шагов, которые могут быть предприняты на местном уровне и позволят ввести капремонт домов-памятников в разумное русло. Среди них:

1.    Усилить контроль над качеством проектной документации, в целях оперативной корректировки проекта в ходе выполнения работ акт выполненных работ подписывать лишь после выполнения подрядчиками на объекте всех определённых в документации работ.  Комитету культуры Волгоградской области проводить тщательный анализ государственных историко-культурных экспертиз на предмет несоответствия выводов экспертиз федеральному закону №73-ФЗ.

2.    Включить в договор об исполнении проектной документации, в соответствии со ст. 45 73-ФЗ и раздела 4 ГОСТ Р 56200-2014 «Научное руководство и авторский надзор на объектах культурного наследия» пункт об обязательном проведении авторского надзора и научного руководства на объекте.

3.    Органу охраны объектов культурного наследия  и региональному фонду капитального ремонта осуществлять регулярный контроль  над  проведением авторского и строительного надзора на объектах. Регулярно проверять ведение журналов авторского и строительного надзора, оформления актов скрытых работ, другой исполнительной документации.

4.    Предложить Администрации Волгоградской области внести изменения в раздел 7 Постановления от 31.12.2013 г. № 812-п «Об утверждении региональной программы капремонта», внеся в него размер предельной стоимости ремонтных и реставрационных работ на объектах культурного наследия.

5.    Предложить рассмотреть вопрос о составлении дефектных ведомостей, являющихся основанием для изготовления сметной документации, специализированным организациям. Сметную документацию составлять, исходя из реальных цифр и пересмотренных расценок на ремонтно-реставрационные работы  жилых домов – объектов культурного наследия.

6.    Ремонтные и реставрационные работы кровли и фасадов объектов культурного наследия проводить строго в период апрель – сентябрь, предусмотрев возможность переноса работ на следующий календарный год.

7.    Внести на рассмотрение депутатов Волгоградской областной Думы изменения в закон Волгоградской области от 19.12.2013 г. №174-ОД, добавив в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту научное руководство и государственную историко-культурную экспертизу проектной документации, а так же обследование жилых зданий для составления дефектных ведомостей.

Не сомневаемся, что Волгоградский «шаблон» приложим и к другим регионам.

20.jpg

Юридические вопросы: предложения Ивановcкой области

На территории Ивановской области расположены 169 объектов культурного наследия – многоквартирных жилых домов, а также достопримечательных мест, исторических застроек, в состав которых входят многоквартирные жилые дома, из них: 5 – объектов культурного наследия федерального значения, 37 – регионального значения, 26 – местного (муниципального) значения, 101 – выявленный объект культурного наследия.

Может, численность и не самая большая, конечно, но со своей спецификой: как известно, в Ивановском регионе много аскетичных конструктивистских зданий, что должно быть также учтено в возможных программах и методиках.

Коллеги из Комитета Ивановской области по госохране объектов культурного наследия, комментируя для «Хранителей Наследия» ситуацию с могоквартирными памятниками, выделили следующие проблемы, требующие решения, прежде всего, в юридической  плоскости:

«1. Сложности с отнесением отдельных видов работ, подлежащих проведению в многоквартирном доме, к работам по сохранению, предусмотренным 73-ФЗ, прежде всего это касается замены инженерного оборудования и коммуникаций.

Кроме того, 73-ФЗ не предусматривает исключения из общего порядка проведения работ по сохранения, независимо от их объема, в связи с чем, приоритет отдается масштабным работам по ремонту фасадов и кровли по сравнению, например, с заменой окон в подъезде.

Приказ Министерства культуры Российской Федерации, являясь подзаконным нормативным правовым актом, не может корректировать норму статьи 45 73-фз.

2. Отсутствие деления видов работ на общестроительные и реставрационные.

Априори предполагается, что все комплексные работы, проводимые на объекте культурного наследия, относятся к реставрационным. Вместе с тем, на территории города Иваново расположено значительное количество многоквартирных домов, созданных в стиле конструктивизма, чьи фасады не декорированы сложными архитектурными элементами. У собственников многоквартирных домов закономерно встает вопрос о разнице в стоимости работ при идентичности технологий.

3. Отсутствие требований об ответственности управляющих компаний за исполнение обязанностей собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия – многоквартирного жилого дома. В действующем законодательстве отсутствует требование, вменяющее в обязанность управляющих компаний осуществлять полномочия по сохранению объектов культурного наследия – многоквартирных жилых домов от имени собственников. То есть выступать от имени собственников заявителем для выдачи задания, разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, согласования научно-проектной документации для проведения указанных работ, уполномоченным лицом для согласования актов технического состояния и т.п.

4. Невозможность научной реставрации. Специфика реставрации объектов культурного наследия, являющихся многоквартирными жилыми домами, часто связана с невозможностью их научной реставрации, то есть к приведению их к первоначальному архитектурному облику. В таких случаях ключевое значение приобретают научно-исследовательские, изыскательские работы, обосновывающие проектные решения по приспособлению памятника истории и культуры к современному использованию».

 1.jpg

Санкт-Петербург: частичный переход от теории к практике

На Круглом столе своими рецептами разрешения ситуации с ремонтом-реставрацией многоквартирников делились хозяева форума. Гендиректор НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Санкт-Петербурга» Денис Шабуров рассказал о наиболее типичных проблемах. Собственно, эта часть его презентации уже вошла в кейсы Волгограда и Иваново. Но интересно посмотреть, что уже сделано в северной столице. Денис Шабуров выделил четыре пункта:

1.    Увеличили предельные нормы затрат на ремонт фасадов ОКН как на наиболее дорогие работы;

2.    Утвердили типовые решения по ремонту крыш (типовые узлы);

3.    Разрабатываются типовые технологии работ по ремонту фасадной отделки для домов простой категории сложности (гладкая штукатурка и характерный для Петербурга известняковый цоколь);

4.    Разрабатываются предложения в региональный закон о капремонте (федеральным законодательством предусмотрена возможность дополнения минимального перечня работ по капремонту многоквартирников) в разделе необходимости проведения ГИКЭ проектной документации и возможности проведения локальных реставраций в рамках работ по капремонту (например, фасадов).

 Итак, у каждого региона, конечно, есть некоторая степень свободы в решении проблем с многоквартирными домами-памятниками. Что означает отсутствие общефедерального рецепта.  

Ну, а итогом обсуждения в Петербурге станет веер обращений: в Правительство РФ – с просьбой  разработать концепцию ремонта и реставрации многоквартирных домов – объектов культурного наследия; в Минкультуры РФ – с просьбой рассмотреть возможность софинансирования расходов по ремонту и реставрации; в Комитет Госдумы по культуре и Комитет по жилищной политике и ЖКХ – с просьбой упростить порядок прохождения и согласования документации на выполнение проектных и производственных работ, а также привести в соответствие Жилищный кодекс и законодательство о наследии.

Фото: Евгения Твардовская, Олег Богданов altapress.ru, V1.ru

 

На главную