http://hraniteli-nasledia.com Fri, 02 Oct 2026 02:52:02 +0300 60 https://hraniteli-nasledia.com/articles/diskussii/manezh-maloy-yaroslavskoy-manufaktury-obnulenie-statusa-znacheniya-i-istorii/ <p> <b>Суд отказал в изъятии гибнущего Манежа, посчитав его памятником – с 2021 года</b> </p> Дискуссии/ <p> </p> <p style="text-align: justify;"> <b>Суд отказал в изъятии разрушающегося Манежа, посчитав его памятником – с 2021 года</b> </p> <p style="text-align: justify;"> <b>Евгения Ттвардовская</b> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Арбитражный суд Ярославской области вынес <u><a target="_blank" href="https://kad.arbitr.ru/Card/28abb96f-6aac-4876-9625-9d4adcdf05d8">Решение 30 августа 2026 года</a></u>&nbsp;по иску Государственной службы охраны ОКН Ярославской области с требованием изъять выявленный объект культурного наследия «Манеж», сер. 1840-х годов, а также его земельный участок – у собственника АО «Блок-2», так как «на протяжении длительного периода собственник ОКН не принимает мер к его сохранению». Решение, фактически обесценивающее и перечеркивающее всю работу госоргана по охране ОКН, и наносящее серьезный репутационный ущерб областному руководству, вызвало широкий резонанс, так как чисто даже визуально руинированный Манеж никак не производит впечатление постройки, которую ждет блестящая новая жизнь в составе будущего ЖК. Да и весь контекст ситуации противоречит судебной логике. По нашей информации, со стороны госоргана по охране ОКН последует апелляция. А пока предлагаем наш анализ. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> <b>Предыстория длинная, но очевидная: «он ведь – не меценат»</b><br> Напомним, что Манеж – часть единого исторического комплекса Николо-Мокринских казарм и Малой Ярославской мануфактуры (федеральный ОКН), который – по совершенно непрозрачным и непонятным основаниям – оказался вдруг разделен между тремя собственниками, каждый из которых <u><a target="_blank" href="https://hraniteli-nasledia.com/articles/proekty/proverka-nikoloy-mokrym/?sphrase_id=262304">стремится застроить свою часть максимально плотно и высоко</a></u>&nbsp; – чему мешает только <u><a target="_blank" href="https://hraniteli-nasledia.com/articles/initsiativy/otkrytoe-obrashchenie-k-sovetniku-tolstomu-i-ministru-medinskomu-o-spasenii-unikalnykh-fresok-xvii-v/?sphrase_id=262305">буферная зона ЮНЕСКО и близость храма Николы Мокрого XVII века</a></u> с уникальными фресками. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Манеж оказался в собственности «Блок-2», который сначала Манеж передвинул, потом стал говорить о его неудовлетворительном состоянии, а в прошлом году – одна за другой стали появляться <u><a target="_blank" href="https://hraniteli-nasledia.com/articles/gradozashchita/yaroslavl-vse-te-zhe-protiv-manezha/?sphrase_id=262304">экспертизы на снятие статуса ОКН с Манежа</a></u>&nbsp;и <u><a target="_blank" href="https://hraniteli-nasledia.com/articles/pod-ugrozoy/malaya-yaroslavskaya-manufaktura-plyus-minus-manezh/?sphrase_id=262304">на вывод его из состава Ансамбля</a></u>. Развернулась настоящая война экспертиз с областной Госслужбой охраны ОКН. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Мы сразу написали о том, что памятник явно мешает застройщику и, учитывая широкую практику изъятия, которая активно развивается именно в Ярославской области, ненужный инвестору актив <u><a target="_blank" href="https://hraniteli-nasledia.com/articles/gradozashchita/manezh-maloy-yaroslavskoy-manufaktury-izyatie-kak-sposob-spaseniya/?sphrase_id=262308">логично вернуть государству через суд</a></u>. </p> <p style="text-align: justify;"> <img width="600" alt="манеж.png" src="/upload/medialibrary/868/868a25b2e0680171b9c1a6adc42e02ef.png" height="421" title="манеж.png"><br> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> <b>Штрихи для полноты картины</b> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> В открытом доступе вполне легко находятся высказывания сторон на эту тему – еще аж 2010 года ("Памятник просят подвинуться» – порталы <u><a target="_blank" href="http://www.sevkray.ru/news/5/19428/">«Северный край»</a></u>&nbsp; и <u><a href="https://yarreg.ru/articles/sk_news_5_19428_/" target="_blank">«Ярославский регион»</a></u>):&nbsp; </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> «Он ведь не меценат, и свои расходы по восстановлению памятника ему надо оправдать», – объясняет Александр Ерин журналисту необходимость передвижки памятника и вообще его роль в будущей стройке. На тот момент в статье Александр Ерин представлен как гендиректор «Ярстройзаказчик», затем он уже будет фигурировать как <u><a target="_blank" href="https://hraniteli-nasledia.com/articles/diskussii/razgovor-s-investorom-ili-kak-mozhno-razreshit-a-potom-zapretit/?sphrase_id=262302">один из соучредителей ЗАО «Блок-2»</a>.</u> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> И там же находим высказывание Юрия Иосифовича Аврутова (представлен как заместитель директора областного Департамента культуры): </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> «Я думаю, вопрос о перемещении возник по другой причине. Они намерены построить на этой территории здание, которое давало бы прибыль, а ему не хватает места». </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> <b>Вуаля – жизнь «с нуля»</b> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Решение Арбитражного суда Ярославской области <u><a target="_blank" href="https://kad.arbitr.ru/Card/28abb96f-6aac-4876-9625-9d4adcdf05d8">можно найти по ссылке</a></u>. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Его основная суть сводится к тому, что Манеж «до 02.07.2021 спорный объект не имел статуса самостоятельного выявленного объекта культурного наследия, в связи с чем ссылки истца на акты осмотра от 21.12.2009, 19.04.2012, 03.10.2013, 03.10.2014, предписания от 02.07.2012, 14.10.2013, 07.10.2014, 31.10.2016 и судебные акты о привлечении к административной ответственности по части 18 статьи 19.5 КоАП РФ относятся к иному периоду и свидетельствуют лишь о нарушении сроков выполнения отдельных работ, а не об их невыполнении». </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Другими словами – суд считает важным только то, что происходило с 2021 года, тем самым игнорируя все действия собственника (который не менялся с 2009 года), и обесценивая и даже – получается – подвергая сомнению всю работу и позицию госоргана по охране ОКН Ярославской области (которая на протяжении всего периода оставалась неизменной). То есть как будто с 2021 года началась новая жизнь, собственник проснулся другим человеком, памятник вернулся в состояние 2009 года. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Выходит, что в Решении приведены акты осмотра, судебные акты и проч. – как действия, угрожающие сохранности памятника, но вывод делается – совершенно обратный! </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Пагубная и опасная логика – по которой добрую половину уже изъятых за бездействие собственника ОКН надо вернуть назад. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Вот как прокомментировал ситуацию <b>Доктор юридических наук И.А. Халиков (г. Казань):</b> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> «Органу охраны следовало представить сведения о реальном, последовательном ухудшении состояния объекта с 2014 года. При этом судом не вполне корректно указана дата постановки объекта на госохрану (02.07.2021 г.). Это дата обособления Манежа, который входил в состав Николо-Мокринских казарм. Памятник не появился невесть откуда, он был (паспорт тому подтверждение), и он планомерно ветшает от фактического бездействия собственника. По моему мнению, суду следовало принять во внимание все ранее принятые решения о привлечении собственника к административной ответственности как преюдиционный факт (факт, не требующий нового доказывания ст. 69 АПК РФ). Похоже, что все делается для высвобождения земельного участка для дальнейшего коммерческого использования». </p> <p style="text-align: justify;"> <img width="600" alt="манеж77.jpg" src="/upload/medialibrary/a51/a51fe4c5fecf77d0d897bee10667c03e.jpg" height="450" title="манеж77.jpg"><br> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> <b> </b> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> <b>Как потратить на памятник 32 млн и не сделать ничего</b> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> В Решении идет речь об обследовании 2026 года, которое признало не изменившимся и не аварийным состояние Манежа. Вызывает обоснованные сомнения, как такое могло произойти, если до этого были и предписания Службы (тогда Департамента), и решения суда?&nbsp;Выходит, до 2026 года все всё не так понимали? </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Тезис об отсутствии изменений и не аварийности противоречит и содержанию, например, экспертизы, заказанной АО «Блок-2» и предлагающей исключить Манеж из состава Малой Ярославской мануфактуры, <u><a target="_blank" href=" https://culture.gov.ru/upload/iblock/481/7xj0mhofuexcq2aetywysquw3yem93w3.pdf">в которой читаем</a></u>: </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> "Согласно инженерно-техническим исследованиям, выполненным ООО «Возрождение-Яр» в 2025 году, кроме существенных утрат первоначальной кладки при перестройке здания в 1950 году, укрепление связи кирпичей в кладке основного массива обеих стен проводилось путём инъектирования 48 цементным раствором, что искажает технические характеристики исторической кладки и свидетельствует об утрате прочности стен, которую пытались восстановить данным способом. Техническое состояние сохранившихся стен не является пригодным к эксплуатации, при восстановлении их несущей способности неизбежно будут утрачены подлинные части кладки." </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Что это – как не аварийность? </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Получается, что когда надо снять статус с памятника или вывести его из состава федерального Ансамбля – Манеж становится никуда не годным. Когда же висит угроза изъятия вместе с землей (а в этом и есть все дело) – его состояние вполне себе ничего! </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Также не очень понятно, как можно говорить о том, что предпринимались меры и потрачено 32 млн (цифра фигурирует в Решении), если за эти годы не принят в работу ни один из проектов реставрации? 32 млн потрачены, но явно не на памятник и приведение его в порядок. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> В той же экспертизе, заказанной АО «БЛОК-2» читаем:&nbsp; </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> «В дальнейшем предполагалось восстановление здания на основании проекта, выполненного ООО «Стройреставрация» и согласованного федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия от 27 июня 2008 г. № 4/10216». </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> То есть был и проект, были и согласования. И были – аж с 2016 года! </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Но суду эти факты – похоже – не известны или не сочтены им существенными. Как и то, что во всех официальных документах, и в паспорте Манежа, и в вышеупомянутых экспертизах – Манеж указан как часть федерального ансамбля, утвержден Предмет охраны и паспорт Манежа. Но – увы – предмет охраны уже фактически утрачен из-за бездействия. </p> <p style="text-align: justify;"> <img width="600" alt="манеж3.jpg" src="/upload/medialibrary/cc2/cc21f71223f60633b3c9546bc1c5f8a9.jpg" height="450" title="манеж3.jpg"><br> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Комментарий <b>Ольги Мазановой,</b> <b>члена правления Ярославской организации Союза архитекторов России:</b> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> – В мотивировочной части решения Арбитражного суда Ярославской области говорится, что АО «Блок-2» не совершало действий,&nbsp;угрожающих сохранности выявленного объекта культурного наследия «Манеж».&nbsp; </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Однако градозащитники, которые пристально наблюдают за действиями застройщиков на земельных участках, расположенных рядом с федеральными памятниками-ансамблями -&nbsp;&nbsp; храмовым ансамблем Николо-Мокринского прихода, а также&nbsp;ансамблем&nbsp;Николо-Мокринских казарм (Малой Ярославской мануфактуры), так не считают. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Проследим пошагово действия застройщика&nbsp;АО «БЛОК 2»&nbsp;в отношении Манежа. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Во-первых, сам факт беспрецедентного (единственного) случая в Ярославле- перемещения здания объекта культурного наследия «Манеж»,&nbsp;который и без этого находился в аварийном состоянии, на другое место, что само по себе не добавило степени сохранности памятника, &nbsp;ради&nbsp;увеличения площадки под строительство многоэтажного дома с подземной автостоянкой на 205 машино-мест, причем, в т.ч. и под зданием Манежа (что противоречит законодательству в области охраны ОКН). </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Две торцевые кирпичные стены Манежа были заключены в&nbsp;своего рода каркас из жутких железяк и передвинуты. В таком виде они и стоят, подвергаясь осадкам, уже более 15&nbsp;лет! Кирпичная кладка стен мокнет. Происходит неизбежный в таких условиях процесс деструкции исторической кладки и другие&nbsp; негативные&nbsp; изменения.&nbsp; Никаких дополнительных мер&nbsp; по консервации (хотя&nbsp;бы&nbsp;закрыть временной крышей стены Манежа от осадков)&nbsp;собственник не удосужился произвести. Для этого не требуется утвержденный Предмет охраны. &nbsp;На отсутствие,&nbsp;в т.ч., этого документа,&nbsp; ссылается на суде собственник, объясняя свою&nbsp;пассивность в отношении работ по сохранению ОКН «Манеж». </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Такое длительное по времени бездействие собственника разве не несет в себе угрозу сохранности выявленного объекта культурного наследия «Манеж»? </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Совершенно ясно, что во главу угла собственник Манежа ставит не сохранение и реставрацию многострадального памятника, а планируемое строительство многоквартирного жилого дома, что уникальный памятник просто мешает застройщику строить с тем размахом, о котором он мечтает. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Во-вторых. Замечу, что в своих коммерческих интересах собственник ведет себя гораздо активнее. Думаю, что не случайно дважды - в 2011 г. и 2026 г. в пользу застройщиков были изменены регламенты Проекта зон охраны объектов культурного наследия&nbsp; города Ярославля (ПЗО) на нескольких земельных участках строительства рядом с Манежем, ансамблем Малой Ярославской мануфактуры (Николо-Мокринскими казармами)&nbsp; и храмовым ансамблем&nbsp;Николо-Мокринского прихода. Так,&nbsp; в 2011 г. были откорректированы регламенты &nbsp;ПЗО&nbsp; г. Ярославля, с повышением отметок предельной высоты новой застройки на 3 м на площадках рядом с Манежем.&nbsp; </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> В 2026 г. был утвержден новый проект объединенной зоны охраны объектов культурного наследия г.&nbsp;Ярославля, где были внесены изменения регламентов в ущерб расположенным рядом с Манежем памятникам и ансамблям, в т.ч., ансамблю Малой Ярославской мануфактуры (Николо-Мокринским казармам)&nbsp; и храмовому ансамблю Николо-Мокринского прихода в буферной зоне Юнеско в Ярославле: к северо-западу от храмового ансамбля Николо-Мокринского прихода на территории&nbsp; зоны регулирования застройки ЗРЗ 1.1.8&nbsp; увеличены предельные параметры высоты внутриквартальной застройки еще на 3 м - с 22м&nbsp;<b>до 25 м</b>. Таким образом, застройщики смогут строить здания в 8 этажей, что на много выше Манежа и выше карниза четверика храма Николы Мокрого на 9 м. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> В третьих, собственником Манежа (застройщиком) были инициированы судебные иски&nbsp;к департаменту&nbsp; градостроительства мэрии г. Ярославля &nbsp;&nbsp;и департаменту охраны ОКН ЯО. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Застройщик ЗАО «Блок 2» в 10.10.2014 г. получил разрешение на строительство многоэтажного дома с подземной автостоянкой рядом с храмом Николы Мокрого в г. Ярославле», которое в 2015 г. было отменено по требованию прокуратуры, усмотревшей нарушение законодательства РФ. Прокуратура подчеркивала, что департамент архитектуры не имел полномочий принимать решение о строительстве на территории объекта культурного наследия «Манеж», который является частью архитектурного ансамбля. Это в компетенции только регионального департамента охраны памятников (08.05.2015 Прокуратурой в адрес Департамента принесен протест № 279ж-2015 с требованием об отмене разрешения на строительство Цитата: «…В проектной документации подземная автостоянка размещена за границами допустимого места размещения объектов - на территории объекта культурного наследия федерального значения «Ансамбль малой Ярославской мануфактуры (Николо-Мокринские казармы): Манеж».- cм.<a target="_blank" href="https://sudact.ru/arbitral/doc/rX2fDkifJggl/?ysclid=muh5s3zg5990872916"><u>постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа</u></a> (ФАС ВВО) от 9 июня 2017 г. по делу № А82-11288/2015. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Застройщик ЗАО «Блок 2» подал иск к Департаменту архитектуры и развития территории города мэрии Ярославля о признании недействительным приказ №19 от 19.05.2015 г. «Об отмене разрешения на строительство» многоэтажного дома с подземной автостоянкой рядом с храмом Николы Мокрого в г. Ярославле». Однако мэрия Ярославля, к сожалению, проиграла суд по строительству (после 9,5 месяцев рассмотрения заявление ЗАО «Блок-2» удовлетворено частично: приказ ДАЗО мэрии г. Ярославля от 19.05.2015 об отмене разрешение на строительство от 10.10.2014 признан незаконным, в продлении срока действия разрешения на период срока его отмены отказано). Такое решение 23 мая 2016 г. вынес Арбитражный суд Ярославской области (1-й инстанции). Приказ об отмене разрешения на строительство у храма Николы Мокрого признан незаконным. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Застройщик тогда был вынужден откорректировать проект жилого дома с уменьшением площади подземной автостоянки (минус участок парковки под зданием Манежа). </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> В 2017 г. Департамент охраны объектов культурного наследия&nbsp;Ярославской области согласовал Акт экспертизы «Меры по обеспечению&nbsp;сохранности объектов культурного наследия при строительстве дома…». </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> По моему мнению, столь активное освоение застройщиком территории участка, с застройкой, в несколько раз превышающей длину и ширину храмов ансамбля Николо-Мокринского прихода, Манежа, будет подавлять историческую среду, искажать&nbsp; панорамы с храмовым ансамблем, нарушать градостроительную структуру участка, расположенного между двумя ансамблями федерального значения. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> И последний, четвертый&nbsp; парадоксальный&nbsp; шаг: вместо того, чтобы заказать историко-культурную экспертизу на введение в госреестр РФ&nbsp; с определением Предмета охраны и начать в конце концов реставрировать здание Манежа, собственник памятника настойчиво заказывает уже которую по счету историко-культурную экспертизу с отрицательным заключением, т. е., с выводом экспертизы об исключении Манежа из списка ВОКН, что в дальнейшем грозит&nbsp; полным уничтожением здания ОКН.&nbsp; Как следует из текста экспертизы, сохранившиеся фрагменты здания&nbsp; не обладают необходимой историко-культурной ценностью. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Что и требовалось доказать. Понятно, что&nbsp; здание Манежа на самом деле не нужно застройщику. Оно просто мешает ему осуществлять свои планы по застройке участка. И поэтому собственник путем исключения Манежа из ВОКН решил избавиться от здания? Я считаю, что Манеж все-таки необходимо изъять у собственника, который, по-видимому, не собирается его реставрировать, т. к. не видит никакой архитектурной и исторической ценности этого ценнейшего для Ярославля памятника, предлагает исключить его из списков ВОКН. Здание Манежа может потерять не только статус ОКН, но и совсем исчезнуть с лица города. </p> Fri, 25 Sep 2026 10:11:00 +0300 https://hraniteli-nasledia.com/articles/diskussii/istoricheskaya-sreda-i-krt-gordost-i-predubezhdeniya/ <p> <b>Возможно ли совместить КРТ и ОКН? Мифы и реальные проблемы, выгоды и опасности - продолжаем дискуссию</b> </p> Дискуссии/ <p style="text-align: justify;"> <b>Евгения Твардовская, магистр градостроительства</b> </p> <p style="text-align: justify;"> <b>Возможно ли совместить КРТ и ОКН? Мифы и реальные проблемы, выгоды и опасности - продолжаем дискуссию.</b> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <h1 style="text-align: justify;"></h1> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;"> Генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко в августе 2026 года <u><a target="_blank" href="https://xn--80aicbopm7a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%BC%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D0%B0/dom-rf-i-delovaya-rossiya-obsudili-mery-po-sokrashheniyu-sroka-vosstanovleniya-okn-do-treh-let">встретился с&nbsp;предпринимателями «Деловой России»</a></u>, чтобы обсудить меры по сокращению срока восстановления ОКН до трех лет. Было заявлено, что разрабатывается комплекс мер, которые будут оформлены в законопроект до конца 2026 года. Среди них: обязать регионы актуализировать данные об&nbsp;ОКН до&nbsp;проведения торгов, запустить прямое субсидирование расходов инвесторов на&nbsp;технологическое присоединение памятников к&nbsp;инженерным сетям. В качестве эффективного варианта вовлечения наследия в экономический оборот и ускорения реставрации рассматривался также механизм комплексного развития территории (КРТ).&nbsp;В итоговом релизе сообщалось: «<i>КРТ создает для ОКН экономически активное окружение&nbsp;– жилую, коммерческую и&nbsp;общественную инфраструктуру. Это повышает инвестиционную привлекательность исторических зданий и&nbsp;позволяет рассматривать их&nbsp;восстановление не&nbsp;изолированно, а&nbsp;как часть комплексного инвестиционного проекта</i>». </div> <img width="600" alt="296797455316416.jpeg" src="/upload/medialibrary/144/14494ef3d167c7403e36334a9d3f8449.jpeg" height="363" title="296797455316416.jpeg"><br> <img width="600" alt="arch3.jpg" src="/upload/medialibrary/f8c/f8c52b833fba15649ba1634bc07f73cf.jpg" height="337" title="arch3.jpg"><br> <i><u><b>Нижний Новгород. КРТ в Благовещенской слободе (Черниговская наб.). Современная ситуация и визуализация проекта (2023) ЖК «СТАТУС Черниговская». Сокращены охранные зоны ОКН, увеличена высотность в зоне регулирования застройки до 100 м. (Подробнее о проектах КРТ в исторической среде - </b></u></i><a target="_blank" href="https://hraniteli-nasledia.com/articles/diskussii/proekty-krt-kompleksnogo-razvitiya-territorii-v-istoricheskoy-srede-riski-i-potentsial-/?sphrase_id=258010"><i><u><b>в нашем материале</b></u></i></a><i><u><b>)</b></u></i><br> <p style="text-align: justify;"> </p> <h1 style="text-align: justify;"></h1> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Новость вызвала широкий резонанс: очевидно, в формулировках точкой отсчета делается новое строительство, которое должно «вытянуть» памятник и вылечить головную боль инвесторов. То есть своеобразие исторической среды и ОКН – архитектурное и смысловое – не воспринимается как фактор, который должен определять параметры, образ жизни, подходы и регламенты нового строительства. А ведь именно ОКН уже был и есть, он задает конкурентное преимущество территории. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Мы решили дать свой подробный анализ плюсов и минусов КРТ с ОКН, продолжая дискуссию на страницах «ОГ» (<u><a target="_blank" href="https://hraniteli-nasledia.com/articles/mneniya/segodnya-vremya-bystrykh-deystviy/?sphrase_id=258010">№ 2, 2024 г.</a></u>, <u><a target="_blank" href="https://hraniteli-nasledia.com/articles/mneniya/okn-i-krt-pyatyy-vid-kompleksnogo-razvitiya-territorii/?sphrase_id=258010">№ 4, 2025 г.</a></u>).&nbsp; </p> <p style="text-align: justify;"> КРТ набирает обороты и становится основной моделью градостроительного освоения территорий, при этом есть требование стандартизации, а значит, заявленная в том числе и в нашем журнале модель «КРТ с ОКН» вполне может стать пятым видом КРТ (на данный момент их, согласно ГрК, четыре). </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Что мы получаем, объединяя КРТ с ОКН? По сути, это стык двух сложнейших и противоречивых областей – сохранения наследия и современного девелопмента. Необходимость «донастройки» механизма КРТ под деликатную историческую ткань и разработка подходов к реализации проектов КРТ с ОКН определяют острую актуальность темы. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> <b><br> </b> </p> <p style="text-align: justify;"> <b>ГРАДОКОДЕКС НАДО ЧТИТЬ. РАЗВЕНЧИВАЕМ МИФЫ.&nbsp;</b> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> <b>МИФ 1. КРТ ПРОТИВОРЕЧИТ СОХРАНЕНИЮ ИСТОРИЧЕСКОЙ СРЕДЫ</b> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Изначальные принципы и задачи КРТ – никак не противоречат сохранению среды вообще и исторической в частности. Достаточно вспомнить цели КРТ: </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> - «обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений»; </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> - «повышение качества городской среды и улучшение внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства»; </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> - «обеспечение достижения показателей, в том числе в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан»; </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> - «повышение эффективности использования территорий». </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> До недавнего времени в России отсутствовал эффективный правовой и градостроительный инструмент, который позволял бы не просто охранять отдельные памятники в рамках охранных зон, а комплексно сохранять и развивать историческую среду как целостный организм (включая планировку, видовые раскрытия, решая вопросы собственности и восстанавливая единство исторических ансамблей) и задавать финансово-экономическую модель развития территории (привлекая инвестиции, госфинансирование, создавая ГЧП и т. д.). Введение механизма КРТ в 2020 году открыло новые возможности именно в комплексном средовом подходе. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> <b><br> </b> </p> <p style="text-align: justify;"> <b>МИФ 2. У КРТ НЕТ МЕХАНИЗМОВ СОХРАНЕНИЯ И ФОРМИРОВАНИЯ СРЕДЫ. ЭТО ВООБЩЕ НЕ СРЕДОВОЙ ИНСТРУМЕНТ</b> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Только КРТ имеет в своем арсенале правовые механизмы, которые позволяют эффективно решать проблемные ситуации, характерные для ОКН и исторической среды. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Многие некогда единые исторические ансамбли оказались разделены между разными собственниками с разными намерениями и возможностями (главный усадебный дом оказывается отрезан от усадебного парка, а территория городского мануфактурного ансамбля, сохраняющего исторические постройки, разделена между несколькими собственниками). Зачастую такой «распил» происходил в 1990-е годы и абсолютно без каких-либо историко-культурных оснований. Теперь такие ОКН преимущественно разрушаются, а территории вокруг стагнируют. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Так вот, именно КРТ решает эти проблемы за счет нового межевания, изъятия, компенсации, выстраивания финансово-экономической модели ГЧП, государственного соучастия. А восстановление единства исторического ядра территории за счет нового проекта красных линий и межевания, позволяющего вернуться к исторической парцелляции, приводит к формированию единого хозяйственного комплекса, а значит, и управления, а в итоге – и развития. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Де-факто такие подходы уже развиваются на уровне регионов. В России складываются: </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> ·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; <u>обширная практика изъятия ОКН</u> у недобросовестных владельцев (по данным на август 2025 года в Ярославской области изъято 30 ОКН); </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> ·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; <u>практика выделения компенсационных земельных участков</u> взамен изымаемых (например, по договору мены); </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> ·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; нижегородский опыт <u>предоставления участков под строительство компаниям, которые приняли на себя обязательства по ремонту, реставрации, приспособлению</u> для современного использования ОКН, выявленного ОКН, капитальному ремонту или реконструкции исторически ценных градоформирующих объектов. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Кроме того, КРТ позволяет решать вопросы с собственностью и границами – руководствуясь не только частными, но и общественными интересами. Например, земельные участки и постройки, попадающие в границы КРТ, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Таким образом, КРТ с разветвленным инструментарием решения вопросов с собственностью и межеванием может стать эффективным инструментом сохранения ОКН и развития исторической среды. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> <b><br> </b> </p> <p style="text-align: justify;"> <b>МИФ 3. В КРТ с ОКН НЕТ И НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ЭКОНОМИКИ НАСЛЕДИТЯ, ВСЕ СВЕДЕТСЯ К НЕБОСКРЕБАМ</b> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Очевидно, что никогда двухэтажный особняк не сможет соревноваться в доходности с высоткой. Но также очевидно, что логика и рентабельность инвестиций в наследие и среду требуют и особого типа инвестора, настроенного на «длинный рубль», и государственного соучастия, выраженного не только в политической воле. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Конечно, тут грех не сказать, что воссоздание высококачественной исторической среды повышает стоимость квадратного метра в границах КРТ, так что можно строить меньше, но дороже. Кроме того, строгие регламенты создают предсказуемость развития территории, стабильность окружения, за что многие готовы платить. Ну и, наконец, репутационные бонусы проекта для общего блага, имидж хранителя и спасителя культурного наследия – тоже никто не отменял. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Но планируются и конкретные стимулирующие меры КРТ в целом и проектов КРТ с ОКН. В открытых источниках упомянуты следующие: </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> 1. <i><u>Уточнение порядка согласования между органами охраны памятников и инвесторами.</u></i> Ожидается создание единой цифровой платформы. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> 2. Закрепление критериев реконструкции объектов культурного наследия. Планируется <i><u>разработать ч</u></i><i><u>е</u></i><i><u>ткие критерии, при которых ОКН</u></i><u> можно включать в программу КРТ.</u> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> 3. <i><u>Особый режим финансирования реставрационных работ.</u> </i>Поправки вводят механизм смешанного финансирования, при котором в реставрацию смогут вкладываться частные инвесторы, государство (через субсидии или гранты Минкульта), банки (с использованием льготного проектного кредитования). Рассматривается также возможность государственных гарантий по кредитам и компенсации части процентной ставки. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> 4. <i><u>Заемное финансирование и залог будущих активов.</u></i><u> </u>Сегодня банки неохотно кредитуют КРТ, поскольку права на объекты, создаваемые в будущем, юридически не закреплены. Поправки позволят использовать будущие активы (земельные участки, объекты инфраструктуры, права аренды) в качестве залога, что фактически откроет путь к проектному финансированию КРТ по аналогии с жилищным строительством. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> 5. <i><u>Изменения в налоговом законодательстве.</u></i> Планируется: </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> ·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; уточнить порядок налогообложения земельных участков, находящихся в стадии освоения; </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> ·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; предоставить налоговые льготы по НДС и налогу на прибыль для инвесторов, участвующих в КРТ; </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> ·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; определить правила учета расходов на инфраструктуру (дороги, инженерные сети) в составе затрат, уменьшающих налогооблагаемую базу. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> <i>6. <u>Использование механизма СЗПК в рамках КРТ.</u> </i> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> СЗПК – соглашение о защите и поощрении капиталовложений – инструмент, который гарантирует инвестору неизменность налоговых и регуляторных условий в течение всего срока реализации проекта. Ранее СЗПК применялся преимущественно к промышленным и инфраструктурным объектам. Теперь предлагается снять запрет на его использование в проектах КРТ, что даст девелоперам возможность зафиксировать стабильные условия на срок до 20 лет. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Все это говорит о том, что КРТ с ОКН будет развиваться и всячески поддерживаться на уровне государства, а соответственно, экономическая реализуемость их будет интенсифицироваться. </p> <p style="text-align: justify;"> <br> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> <b>ОПАСНОСТИ КРТ ДЛЯ ИСТОРИЧЕСКОЙ СРЕДЫ: ПРАВОПРИМЕНЕНИЕ ИСКАЖАЕТ ПРАВО</b> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Мы проанализировали проекты КРТ с ОКН, которые реализуются сейчас в разных регионах и описываются в разных источниках. Увы, возникает неутешительная картина. Становится очевидным, что: </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> - КРТ в исторической среде <u>переходит в режим точечной застройки</u>, для которой не был создан изначально. Так, заявленная в 2026 году площадь КРТ в границах улиц Кирова и Климова в Кургане – 0,39 га (рекордный минимум). </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> - В проектах <u>нет подробных градрегламентов </u>для будущего строительства с учетом соседства ОКН. Новое строительство просто заполняет все возможные лакуны между охранными контурами, усугубляя «пористость» исторической среды, а не консолидируя ее для дальнейшего развития. Ни в одном проекте КРТ не оценивается и не учитывается влияние ОКН на реформируемую среду, не закладывается строительство с учетом морфотипов или с выработкой особого стиля данного конкретного места. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> - Практически во всех случаях <u>идет корректировка охранных документов ОКН</u> с целью увеличения территории под застройку. Это коррупционная составляющая, которая реализуется до принятия Решения о КРТ, но в момент, когда известен будущий застройщик. Доказать и предотвратить ее практически невозможно. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> - Идет <u>системное противодействие присвоению охранных статусов зданиям в границах предполагаемых проектов КРТ</u> (<u><a target="_blank" href="https://hraniteli-nasledia.com/articles/pod-ugrozoy/plody-prosveshchentsa-reshitelnyy-no-ne-posledniy-boy-v-nizhnem-novgorode/?sphrase_id=258018">ситуация с историческим деревянным кварталом 1920-х годов «Красный Просвещенец» в Нижнем Новгороде</a></u>). </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> - Там, где не получается преодолеть систему охраны, территорию <u>просто «вырезают» из границ КРТ</u>, создавая «резервацию» для ОКН. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Несмотря на прекрасные возможности, КРТ в исторической среде сегодня преимущественно становится инструментом ее упрощения и нивелирования, что негативно сказывается не только на архитектурном облике города и его историко-культурной идентичности, но и на социальной атмосфере, многообразии и перспективах развития районов, которые становятся банальными «спальниками». </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> В итоге все это отражается на экономике: «Сокращение исторической многослойности города снижает капитализацию среды», – отмечал еще В.Л. Глазычев. </p> <p style="text-align: justify;"> <img width="538" alt="2026-03-20_15-18-37.png" src="/upload/medialibrary/23b/23b63efe62f752bfcc0e6a29d26eb3e9.png" height="537" title="2026-03-20_15-18-37.png"><br> </p> <p style="text-align: justify;"> <img width="600" alt="Курган7.png" src="/upload/medialibrary/86f/86f5e9dd1c5e14125955c5382c760da3.png" height="233" title="Курган7.png"><br> </p> <p style="text-align: justify;"> <i><u><b>Курган. КРТ в районе ул. Кирова и Климова. 2026. Рекордный минимум КРТ по площади – 0,39 га, два несмежных участка (на схеме выше). Снос 5 исторических деревянных зданий. Сохраняемый ОКН (ул. Кирова, 32) лишается «средовой поддержки». Новая этажность – до 25 этажей. (Подробнее - </b><a target="_blank" href="https://hraniteli-nasledia.com/articles/diskussii/v-proekte-krt-v-kurgane-zabyli-okn-i-okhrannye-zony/?sphrase_id=258012"><b>в нашем материале</b></a><b>)</b></u></i> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> <b><br> </b> </p> <p style="text-align: justify;"> <b>КРТ НА ИСТОРИЧЕСКИХ ТЕРРИТОРИЯХ – БЕЗ КОМПЛЕКСНОСТИ И БЕЗ РАЗВИТИЯ. ПОЧЕМУ?</b> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Проблема несоответствия заявленного «всего хорошего против всего плохого» имеющейся практике кроется в нескольких моментах, которые стали вполне явными и активно артикулируются в разных исследованиях – в частности, фонда «Институт экономики города». </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Важнейшим документом, по которому идет градостроительное освоение территории в границах КРТ, является Решение о КРТ. В нем должны прописываться основные характеристики будущего строительства, их предлагает городская власть или же правообладатель. Но это не просто «декларация о намерениях». Это документ, который в иерархии градостроительной документации и документов территориального планирования встает автоматически на первое высшее место, обладая всеми признаками «чрезвычайных полномочий». </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Так, основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные параметры разрешенного строительства, указываемые в решении о КРТ, могут не соответствовать Правилам землепользования и застройки (п. 5 ч. 1 ст. 67 ГрК РФ). Также в целях КРТ допускается утверждение документов планировки территории до внесения изменений в Генеральный план и ПЗЗ (ч. 10.2 ст. 45 ГрК РФ). КРТ допускает выдачу градостроительного плана земельного участка еще до его образования (ч. 1.2 ст. 57.3 ГрК РФ), а подготовку проектной и рабочей документации для размещения объектов капитального строительства, указанных в решении о КРТ, до образования необходимых для этих целей земельных участков (ч. 1.3 ст. 48 ГрК РФ). </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> На практике в Решение о КРТ вписываются только самые общие параметры – этажность, процент озеленения, минимальный отступ застройки от границ участка. То есть облик построек и реальные ТЭПы становятся известны «явочным порядком», а будущее развитие территории не закрепляется мастер-планом или концепцией развития – оно понимается исключительно как количество квадратных метров жилья и детсадов со школами (в лучшем случае). А что же будет здесь через 10–15 лет, за счет чего будет территория жить, как изменится налогооблагаемая база, что территория значит для города и какую функцию в нем будет выполнять, какой бизнес там может развиваться? На эти вопросы нет ответов. Более того, есть случаи, когда при выделении границ КРТ в Решении даже не прописывали наличие там ОКН! Так что ограничения и регламенты становились полным сюрпризом для приобретателя инвест-лота... </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Сейчас эта порочная практика преодолевается. За период с марта 2024 года по май 2025 года до 28 выросло количество субъектов РФ, закрепивших требование об обязательной разработке архитектурно-градостроительной концепции (мастер-плана) КРТ. И до 39 выросло количество субъектов РФ, закрепивших требование о градостроительном обследовании территории. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Но по-прежнему мастер-планирование не считается обязательным. Да, его может разработать застройщик при желании – после того, как возьмет лот КРТ. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> При этом очевидно, что последовательность должна быть обратной: сначала подробная программа развития (концепция, мастер-план – как угодно), разделение на лоты с прописанной программой для каждого и только потом – Решение о КРТ и выход на торги. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Если речь идет о поддержке и развитии исторической среды – это единственно возможный вариант. </p> <p style="text-align: justify;"> <img width="500" alt="б--- TНTА---TатАФ 2026-08-21 -Tа14.20.26.jpeg" src="/upload/medialibrary/fa7/fa75e08c7629ea8d5c606992268bc7b9.jpeg" height="665" title="б--- TНTА---TатАФ 2026-08-21 -Tа14.20.26.jpeg"><br> </p> <p style="text-align: justify;"> <img width="500" alt="б--- TНTА---TатАФ 2026-08-21 -Tа14.20.35.jpeg" src="/upload/medialibrary/0cc/0cc21fb6d49aac6b26177a954b548b12.jpeg" height="659" title="б--- TНTА---TатАФ 2026-08-21 -Tа14.20.35.jpeg"><br> </p> <p style="text-align: justify;"> <br> </p> <p style="text-align: justify;"> <img width="600" alt="2026-09-04_11-26-37.png" src="/upload/medialibrary/ba7/ba7ba27af9bfc0d5eb8a5b370f556138.png" height="365" title="2026-09-04_11-26-37.png"><br> </p> <p style="text-align: justify;"> <img width="600" alt="2026-09-04_11-26-59.png" src="/upload/medialibrary/ab2/ab2279974d2aba3db728cf0084bd6777.png" height="268" title="2026-09-04_11-26-59.png"><br> </p> <p style="text-align: justify;"> <b><br> </b> </p> <p style="text-align: justify;"> <b>СОДЕРЖАНИЕ ПРОГРАММЫ РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИИ&nbsp;КРТ с ОКН</b> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Программа развития (концепция, мастер-план) – документ, в котором нужно заявить и закрепить также экономические инструменты содействия инвестору и возможность формирования государственно-частного партнерства (ГЧП), разграничить и закрепить сферы ответственности инвесторов и города. Это очень важно особенно для исторических территорий: в таком случае инвестор понимает заинтересованность и серьезность намерений муниципального образования, а также может эффективнее рассчитать рентабельность проекта и свои ресурсные возможности. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Именно такая программа развития (концепция, мастер-план) должна стать главным документом, «дорожной картой» развития исторической территории. И уже исходя из заданных условий должно приниматься решение о КРТ, идти формирование лотов КРТ и подбор инвесторов, а не наоборот – от желания и возможностей инвестора задается форма развития исторической среды и ее изменений. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Таким образом вырабатывается паритетность интересов городского сообщества и частных интересов застройщика; возникает возможность выстраивания проектов «в долгую» и их поэтапной реализации; складывается пространственный баланс между застроенными и свободными территориями, а городской бюджет в «обмен» на затраты на благоустройство, инфраструктуру и общественные пространства получает доходы от продажи земельных участков. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> <b>Среди обязательных позиций Программа развития территории для КРТ с ОКН (мастер-план, архитектурно-градостроительная концепция) должна содержать следующее</b>: </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> 1)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<u> Границы</u> территории КРТ с ОКН. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> 2)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Сформулированные <u>принципы использования</u> – идеология территории: видение ее развития и роли в городе, приоритетные цели и задачи муниципального образования на этой территории (культурно-просветительские, развитие туризма, жилье, производство). Среди них – сохранность ОКН и исторической среды. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> 3)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; <u>Сведения об ОКН</u>, их ценности, зонах охраны, возможностях и вариантах приспособления к современному использованию. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> 4)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; <u>Представление объемно-пространственного и планировочного решения</u> территории с проектным зонированием и регламентами для проектных зон, концепцию проектного межевания. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> 5)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<u> Сведения о планируемых объектах,</u> в том числе технико-экономические показатели возможной застройки. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> 6)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; <u>Сведения об объектах, подлежащих изъятию</u>. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> 7)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<u> Описание и перечень видов работ</u> по благоустройству территории как жилой застройки, так и общественных пространств. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> 8)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; <u>Финансово-экономическая модель проекта</u> (возможные источники финансирования, доля государственного участия, возможности государственно-частного партнерства). </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> 9)&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; <u>Этапность реализации программы</u>. </p> <p style="text-align: justify;"> <br> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> <b>ПОЛИТИЧЕСКАЯ ВОЛЯ И ИНВЕСТОРСКАЯ НЕВОЛЯ В&nbsp;КРТ с ОКН</b> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Говоря про КРТ в исторической среде, мы говорим о точках потенциального развития города и знаковых местах, изменения которых чувствительны для всех. То есть они представляют общую ценность, пусть даже и могут находиться в частной собственности. Поэтому блюстителем интересов общества здесь выступает государство, город, муниципалитет, который понимает развитие того или иного объекта в контексте развития всего городского сообщества и городской экономики. Госорганы здесь выступают балансировщиками интересов, их роль критически велика. Согласно ГрК государство может проводить КРТ за свой счет или же быть соучастником проекта. И это очень правильная и удобная модель – именно когда речь идет об исторической среде, когда снести и заново построить, может, легче и быстрее, но с точки зрения городского развития требуется поступательное восстановление. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Передача в частную собственность не означает, что государство снимает с себя ответственность за судьбу ОКН. И через Программу развития территории в проектах КРТ с ОКН воля государства и общества должна быть четко проартикулирована через будущие функции места. </p> <p style="text-align: justify;"> <img width="600" alt="2026-09-04_11-23-51.png" src="/upload/medialibrary/e6c/e6c6894e7d23722e62ed9b61c5168e75.png" height="447" title="2026-09-04_11-23-51.png"><br> </p> <p style="text-align: justify;"> <img width="600" alt="2026-09-04_11-16-29.png" src="/upload/medialibrary/8a9/8a9170e0eea72a4074720c738eabab26.png" height="443" title="2026-09-04_11-16-29.png"><br> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> <b>КРТ с ОКН КАК ПЯТЫЙ ВИД КРТ</b> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Расширение мер господдержки, нарастание вовлеченности бизнеса и рост популярности КРТ – все это говорит о том, что будет все больше проектов КРТ именно с участием ОКН. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> И поэтому есть прямая необходимость выделить КРТ с ОКН в отдельный вид КРТ, прописав его признаки и разработав соответствующую методику реализации. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> <u><b>На данный момент представляется важным определить и закрепить:</b> </u> </p> <u> </u> <p style="text-align: justify;"> <u> </u> </p> <u> </u> <p style="text-align: justify;"> - <u>Виды ОКН</u>, которые могут быть включены в КРТ. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> - <u>Меры поддержки</u> инвесторов в КРТ с ОКН. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> - <u>Программу развития территории</u> как обязательный изначальный документ проекта КРТ с ОКН, в котором определяется позиция государства и собственника. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> - <u>Перечень обязательных параметров программы</u>. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> - <u>Формы общественного соучастия</u> в обсуждении программы и выработки решений. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> - <u>Порядок реализации КРТ с ОКН</u>: программа развития территории, разбивка на лоты с подробной идеологией и ТЭПами, подготовка Решения о КРТ, торги, реализация и контроль. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: center;"> <b>Предлагаемый новый пятый вид КРТ – КРТ с ОКН – доказывает, что КРТ может быть не только инструментом массового жилого строительства, но и инструментом сохранения и развития ценной исторической среды. Для этого в арсенале КРТ есть уникальные правовые возможности, которых нет в других инструментах работы с ОКН.</b> </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> КРТ с ОКН может предложить разветвленные варианты привлечения инвестиций, выстраивания государственно-частного партнерства, формирования баланса бизнес-интересов и сохранения историко-культурных ценностей, акцентируя при этом, что сохранение наследия и культурной идентичности является государственной стратегической задачей. </p> <p style="text-align: justify;"> </p> <p style="text-align: justify;"> Градостроительные решения, предлагаемые через КРТ с ОКН, могут быть дополнены или специфицированы под региональные особенности, но они лежат в контексте действующей практики и законодательства, а также средового подхода – он считается единственно верным по отношению к ценной застройке наших городов, которой с каждым годом остается все меньше. </p> <p style="text-align: justify;"> *** </p> <p style="text-align: justify;"> <i>Статья с изменениями опубликована <u><a target="_blank" href="https://auipik.ru/populyarizaciya/protected-state/">в журнале "Охраняется государством" - № 3 за</a></u></i><i><u><a target="_blank" href="https://auipik.ru/populyarizaciya/protected-state/">&nbsp;2026 год</a></u></i> </p> <p style="text-align: justify;"> <i>Источники иллюстраций:&nbsp;Схемы автора из магистерской диссертации «Градостроительный потенциал исторической среды при реализации проектов комплексного развития территории (КРТ) (на примере Спасской слободы в городе Ярославле)», защищенной в МАрхИ в 2026 г.; Яндекс-карты,&nbsp;сайт застройщика GloraX </i> </p> Wed, 16 Sep 2026 10:00:00 +0300