В исторические районы лезет примитивная архитектурная дрянь

Никита Кирсанов, Томск

На рассмотрении Госдумы находится законопроект № 682349-6 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования регулирования деятельности в границах исторического поселения)". («Хранители Наследия» писали о принятии этого законопроекта в первом чтении 15 мая 2015 года – Ред.) 

Нарушение, которое невозможно предотвратить

Законопроект, в частности, предполагает внесение изменений в ч. 7 и 9 ст. 51 Градостроительного кодекса, предусмотрев обязательное согласование с госорганом охраны наследия строительных работ в зонах охраны памятников и в границах исторического поселения.

Боюсь, что данные изменения не достаточны для обеспечения сохранения исторического облика территории при строительстве на ней индивидуальных жилых домов (далее - ИЖД). Напомню, что для получения разрешения на строительство ИЖД заявитель обязан представить: 1. Свидетельство о собственности. 2. Градостроительный план земельного участка.3. Ситуационную схему расположения объекта индивидуального строительства (часть 9 ст. 51 Градкодекса). При этом он не обязан предоставлять проектную документацию, не обязан представлять архитектурные решения возводимого объекта, не обязан предоставлять даже эскизы возводимого объекта.

На практике это ведёт к тому, что нарушение регламентов зон охраны может быть выявлено только по факту строительства - орган, выдающий разрешение на строительство не знает, что будет построено, более того, он не имеет права запрашивать эти сведения. С другой стороны, собственник участка, не искушённый в архитектурных изысках и зачастую ведущий строительство вообще без проекта, может и не знать, что он строит дисгармоничный объект.

Перспективы судебных тяжб по построенным ИЖД, формально соответствующие ограничениям по высоте и этажности - нулевые (сужу по томской судебной практике).

Обеспечить исправление допущенных нарушений на стадии введения такого объекта в эксплуатацию, либо при регистрации прав собственности на построенный объект, также не представляется возможным. Статья 55 Градостроительного кодекса не предусматривает при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предоставления заключения о соответствии архитектурных решений возведённого объекта требованиям по охране объектов культурного наследия (кстати – не только в отношении ИЖД, но и в отношении любых других объектов капитального строительства, за исключением объектов культурного наследия – это ещё одно серьёзное упущение законопроекта № 682349-6). А статья 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает упрощённую процедуру регистрации прав на возведённые объекты индивидуального жилищного строительства, действующую до 01.03.2018 года (пресловутый закон о «дачной амнистии», являющийся сегодня главной лазейкой для разного рода самовольного строительства под видом строительства ИЖД). В соответствии с этой статьёй для регистрации права собственности на построенный ИЖД требуется только правоустанавливающий документ на земельный участок.

Не знаю, до какой степени это актуально для Москвы или Петербурга, но для городов с малоэтажной исторической средой - это один из главных проблем. Практически во всех исторических районах с застройкой подобного типа есть индивидуальные жилые дома. Поэтому правила землепользования застройки, как правило, предусматривают в таких районах строительство индивидуальных жилых домов в качестве основных или условно разрешённых видов использования земельных участков. Через эту лазейку в исторические районы лезет всякая примитивная архитектурная дрянь в стиле дачной застройки. Примеры возведения под видом ИЖД дисгармоничных объектов в зонах комплексного сосредоточения объектов исторической деревянной застройки мы можем ежедневно лицезреть на улицах Томска (на фото).

Наши предложения к тексту законопроекта

Законопроект предлагает дополнить части 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса дополнительным пунктом, предусматривающим получение положительного заключение госоргана о соответствии строительных работ требованиям законодательства об охране объектов культурного наследия. Но что это даст, если от него не требуется представить архитектурные решения возводимого объекта? Что будет согласовывать госорган? Градостроительный план земельного участка с ситуационной схемой? Как контролировать выполнение требований к архитектурным решениям возводимых объектов после завершения строительства (с учётом упрощённой процедуры введения объекта в эксплуатацию и регистрации прав на возведённый объект)? Предложенный законопроектом 4-й пункт обеспечит всего лишь дополнительный контроль за действиями органа, выдающего разрешение на строительство. При этом действия застройщика по-прежнему будут вне сферы любого контроля (как со стороны госоргана, так и со стороны органа, выдающего разрешение на строительство – если таковое вообще требуется).

Помимо изложенного к законопроекту № 682349-6 имеются следующие замечания:

Первое. Пунктом 3) подпунктом б) статьи 1 законопроекта предлагается дополнить ст. 60 Федерального закона № 73-ФЗ пунктом 9 следующего содержания:

«9. Предусмотренный подпунктом 3 пункта 12 статьи 48 Градостроительного Кодекса Российской Федерации раздел проектной документации объектов капитального строительства, расположенных в пределах границ территории исторического поселения подлежит согласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия. Предметом согласования указанной проектной документации является ее соответствие предмету охраны исторического поселения»;

Учитывая, что на сегодня в большинстве исторических поселений границы и предмет охраны не утверждены, предлагаю переформулировать предложенный пункт 9 следующим образом:

«9. Предусмотренный подпунктом 3 пункта 12 статьи 48 Градостроительного Кодекса Российской Федерации раздел проектной документации объектов капитального строительства, расположенных в пределах границ территории исторического поселения, либо в пределах границ зон охраны объекта культурного наследия, подлежит согласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия. Предметом согласования указанной проектной документации является ее соответствие требованиям законодательства об объектах культурного наследия»;

И второе. Необходимо предусмотреть соответствующие законопроекту полномочия органов государственной охраны в Федеральном законе № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия». В заключении думского комитета по культуре рекомендуется внести изменения в пункты 9 и 9.2 Федерального закона № 73-ФЗ. Мне кажется, логичнее внести изменения в пункт 2 статьи 33 – включив согласование проектной документации при строительстве в границах территории исторического поселения и зон охраны объектов культурного наследия в перечень мероприятий по государственной охране объектов культурного наследия – в этом случае соответствующие полномочия у госоргана появляются автоматически.

Исходя из вышеизложенного, предлагаю дополнить законопроект следующими пунктами:

Статья 1

3) Дополнить статью 60:

б) пунктом 9 следующего содержания:

9. Предусмотренный подпунктом 3 пункта 12 статьи 48 Градостроительного Кодекса Российской Федерации раздел проектной документации объектов капитального строительства, расположенных в пределах границ территории исторического поселения, либо в пределах границ зон охраны объекта культурного наследия, подлежит согласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия. Предметом согласования указанной проектной документации является ее соответствие требованиям законодательства об объектах культурного наследия»;

5) Дополнить пункт 2 статьи 33 подпунктом 14.1.следующего содержания:

14.1) согласование предусмотренного подпунктом 3 пункта 12 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации раздела проектной документации объектов капитального строительства, расположенного в пределах границ территории исторического поселения, либо в пределах границ зон охраны объекта культурного наследия, а также выдача заключений о соответствии объектов капитального строительства, возведённых в пределах границ территории исторического поселения, либо в пределах границ зон охраны объекта культурного наследия, требованиям законодательства об охране объектов культурного наследия.

Статья 2.

Внести в Градостроительный кодекс Российской Федерации следующие изменения:

- Внести изменение в часть 3 статьи 48 Градостроительного кодекса, дополнив первое предложение следующими словами "за исключением случаев, когда строительство, реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства ведётся в границах территории исторических поселений, а также в границах зоны охраны объектов культурного наследия (в этих случаях застройщик обязан представить документы, предусмотренные пунктами 4 и 5 части 9 статьи 51)";

- Дополнить часть 9 статьи 51 пунктами 4 и 5 следующего содержания:

«4) схемы, отображающие архитектурные решения - в случае, если строительство, реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства ведётся в границах территории исторических поселений, а также в границах зоны охраны объектов культурного наследия.

5) заключение уполномоченного государственного органа охраны объектов культурного наследия о соответствии архитектурных решений и планируемых строительных работ требованиям законодательства об охране объектов культурного наследия - в случае их осуществления границах территории исторических поселений, а также в границах зон охраны объектов культурного наследия»;

- Дополнить часть 3 статьи 55 Градостроительного кодекса пунктом 12 следующего содержания:

«12) заключение уполномоченного государственного органа охраны о соответствии архитектурных решений построенного, реконструированного объекта требованиям законодательства об охране объектов культурного наследия - в случае их осуществления границах территории исторических поселений, а также в границах зон охраны объектов культурного наследия»;

Статья 4.

Внести в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следующие изменения:

- Дополнить последнее предложение п. 4 статьи 25.3 следующими словами «за исключением объектов индивидуального жилищного строительства, построенных, реконструированных в границах территории исторических поселений, а также в границах зоны охраны объектов культурного наследия».

P.S. «Хранители Наследия» будут рады участию градозащитников и экспертов других исторических городов в этой дискуссии.

Заглавное фото: свежий новострой в историческом районе "Болото", расположенным близ первой улицы Томска (Ефремовская, ныне Бакунина), с которой началось строительство города в 1604 году.