Ах, Самара-городок, стратегическая

Госорган охраны памятников выдвинул глобальный план развития исторического поселения

«Хранители Наследия»

Управление государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области (УГООКН) разработало амбициозный «План мероприятий по наделению статусом исторического поселения части территории городского округа Самара, содействию развития территории и сохранению объектов культурного наследия в исторической части городского округа Самара». 

Этот стратегический документ обещает в случае реализации обеспечить гармоничное развитие города как исторического поселения федерального значения (самарские дискуссии на эту тему – в нашей публикации от 14 ноября 2018 года), комплексные инвентаризацию и сохранение объектов культурного наследия и исторического центра Самары в целом, создание объединенных охранных зон и упорядочение градостроительных регламентов. И, самое главное, намечает пути решения вечных проблем экономики культурного наследия – создание механизмов финансирования реставрации многоквартирных жилых домов-памятников и бизнес-модели устойчивого развития городских кварталов, гармонизирующей амбиции инвесторов и интересы охраны наследия. 

Поэтому к самарскому плану стоит внимательно присмотреться всем регионам.

Для «Хранителей Наследия» – комментарий начальника Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области Владимира Филипенко:

– План разработан Управлением в связи с готовящимся присвоением городу статуса исторического поселения. (Конкурс на разработку материалов по этому статусу был объявлен в апреле 2017 года – Ред.) Мы стремились системно проработать некоторые направления, которыми ранее не занимались. План предполагает объединение усилий различных ведомств нашего региона в сфере сохранения наследия и развития исторического центра Самары. Предполагается, что он будет утвержден губернатором и правительством Самарской области, пока что проходят согласования. Надеемся в ближайшие недели получить утвержденный план мероприятий по этому нашему большому проекту; на следующем этапе можно будет переходить к утверждению их финансирования. Например, мероприятия по разделу о сохранении многоквартирных домов-памятников оцениваются в 1,5 млрд рублей. Кроме того, параллельно нами разработана государственная региональная программа сохранения объектов культурного наследия на 2019–2024 годы. Безусловно, все материалы, в том числе и по статусу исторического поселения для Самары, мы будем обсуждать с архитекторами, экспертами и представителями общественности, ВООПИК.

«План мероприятий…» пока не опубликован официально и известен миру по изложению в самарском издании «Другой город». Как нас заверили в региональном госоргане, оно вполне достоверно, поэтому последуем источнику.

План состоит из трех больших разделов: статус исторического поселения, мероприятия по сохранению наследия, внедрение бизнес-модели взаимодействия города и инвесторов.

Историческое поселение

Этот статус Самара, по самым оптимистическим прогнозам, может получить в конце 2019-го – начале 2020 года. К 1 апреля 2019 года региональный госорган должен получить от подрядчика материалы по предмету охраны и границам исторического поселения. Последует их экспертное и общественное обсуждение, а затем к 1 сентября 2019 года планируется направить комплект документов исторического поселения в Минкультуры России.

Когда оно их утвердит, город должен будет внести границы исторического поселения в генплан и скорректировать ПЗЗ Самары, а региональное министерство строительства — изменить нормативы градостроительного проектирования и схему территориального планирования Самарской области. 

Проблемы исторического центра

К подготовке документа соучаствовала самарская компания «Октогон». Согласно ее материалам, 80 % жилья в историческом центре Самары имеют статус ветхого. 95 % территорий обременены различными охранными ограничениями, но при этом единых правил градостроительной игры нет: регламенты охранных зон не совпадают с ПЗЗ, наблюдаются пересечения утвержденных в разное время зон охраны с разными регламентами, есть территории, где вообще не установлены зоны охраны. К этому добавляется изношенность и отсталость коммунальных инфраструктур и убыточность квартальной застройки.

Всеобщая инвентаризация

В планах регионального госоргана – формирование детальных перечней объектов культурного наследия. В том числе утраченных либо утративших предмет охраны или признаки градостроительной ценности (таковым грозит исключение из реестров памятников). Кроме того, инвентаризация предполагает исправление ошибок в адресах, актуализацию сведений в официальных реестрах ОКН и ЕГРН, границ территорий памятников, материалов о техническом состоянии объектов и др. Весьма актуально, кстати, в контексте недавних представлений самарской прокуратуры в адрес УГООКН.

Планируется также создание единой информационной системы об объектах культурного наследия и историко-культурном потенциале региона: базы данных по памятникам с их территориями и охранными зонами, а также сведениями по истории объектов.

Затем на основе результатов инвентаризации должна быть создана база градостроительных паспортов всех кварталов исторического центра. Она должна включать описания состояния всех объектов на территории, сведения о землевладении, режимах использования земель и действующих программах с бюджетным финансированием.

Объединенные охранные зоны

Статус исторического поселения должен быть, по самарскому замыслу, подкреплен объединенными охранными зонами, которые должны обеспечить сохранение городской квартальной сетки, градостроительных акцентов, исторической высотности. Количество и границы будущих ООЗ пока не ясны.

Капремонт сложносочиненных памятников

Особое внимание в плане уделено вечным проблемным объектам для всех городов и регионов – памятникам «со сложной структурой собственности». Это и многоквартирные жилые дома, и объекты, у которых несколько собственников.

УГООКН планирует применять к их сохранению различные подходы, для чего памятники будут разделены на несколько категорий.

Многоквартирные жилые дома (МКД):

— включенные в региональную программу капремонта;

— подлежащие включению в эту программу;

— признанные аварийными.

Дома-памятники с несколькими собственниками, не являющиеся МКД:

— требующие капитального ремонта;

— неиспользуемые, находящиеся в неудовлетворительном состоянии.

УГООКН предлагает создать для жилых домов-памятников специальную управляющую компанию, имеющую лицензию на реставрационные работы. 

Затем – разработать критерии для определения очередности финансирования капремонта МКД-памятников.

Впрочем, Управление уже составило первоочередной список 43 таких домов, «имеющих особую архитектурную ценность и находящихся в неудовлетворительном состоянии», «признанных непригодными для проживания». В первой части списка – 21 дом (памятники регионального и федерального значения), который предполагается полностью расселить, а потом «приспосабливать под современное использование» за счет внебюджетных инвестиций. Так будет опробована схема взаимодействия с инвесторами (льготная аренда, право собственности с условием финансирования городом инфраструктуры).

Во второй части списка — 22 МКД, которые должны хотя бы частично сохранить жилую функцию. Через частичное расселение, реконструкцию или капремонт (для этого требуется субсидия городу из областного бюджета) и «возвращение части граждан».

Перспективы реставрации

План предусматривает разработку и запуск двух долгосрочных программ по наследию: региональной – «Сохранение исторического наследия Самарской области» до 2030 года, и муниципальной –«Сохранение исторического наследия городского округа Самара» до 2030 года.

Для их реализации в Самаре планируется создать Центр инженерной реставрации, а также расширить вузовское обучение по специальности «Реконструкция и реставрация архитектурного наследия». 

Экономика саморазвития

Один из важнейших пунктов плана УГООКН – «разработка и обеспечение сопровождения финансово-экономической модели, стимулирующей инвестиционную привлекательность исторической территории». О подходах к разработке этой модели и нынешних самарских градостроительных реалиях «Другому городу» рассказал руководитель участвовавшей фирмы «Октогон» Олег Никитенко. Прислушаемся к тезисам:

«Если не развивать исторический центр, он деградирует окончательно, но при точечном подходе к реставрациям и ремонтам для его обновления не хватит и ста лет. Должен быть запущен механизм саморазвития территории. Но по каким правилам? У государства все просто: либо оно берет все на себя, либо полагается на рынок. А рынок, что бы он ни говорил про комплексное освоение, все равно видит точечно: квартал, а в нем — оптимальное с точки зрения расселения место. Это естественно.

Проблема в том, что даже если я буду патриотом и, расселив участок, построю на нем двух-трехэтажный дом, сохранив конструкцию двора, и как-то выйду в ноль, у меня нет никаких гарантий, что рядом кто-то не поставит дом в 30 этажей. От параметров, предусмотренных зонированием, всегда можно отклониться, сославшись на обманутых дольщиков или кризис. Охранные зоны можно оптимизировать, тем более что часто они накладываются друг на друга, имеют взаимоисключающие регламенты».

«Статус исторического поселения предполагает другой уровень регулирования всей исторической территории. Да, регламент во многом охранительный, но он позволяет выровнять территорию, накрыть ее всю общими требованиями. Изменения в ПЗЗ должны согласовываться с федеральным Минкультуры. Это высокая гарантия того, что мой сосед не злоупотребит своими возможностями и не загубит перспективы землепользования и развития на целом квартале. Это путь к тому, чтобы вся земля была капитализирована одинаково».

«Сегодня приходит инвестор, берет участок квартала, строит на нем 20-30 этажей и блокирует таким образом остальную территорию. Вся оставшаяся земля стоит ноль, поскольку на участке выбираются все нормативы. Максимум капитализации приходится на 60 соток из трех гектаров, что неправильно, поскольку лишает историческую часть города экономической основы развития. Мы должны выровнять эти условия, чтобы вся земля в исторической части стоила одинаково. Да, в среднем она будет стоить дешевле, чем сейчас в некоторых отдельных точках. Но сейчас используется только 10 % территории для развития и застройки. Задача – чтобы использовалось 90 %».

«Если все будут понимать, что огромные конструкции возвести нельзя, то меньше будет и пузырь ожиданий сегодняшних собственников, которые, зная масштаб инвестиций, зачастую ждут от расселения огромных денег».

«Стройка может быть любой по масштабу, но она должна быть в тех параметрах, которые сохраняют среду. Да, девелоперам придется учиться работать с небольшими проектами. У них такого навыка нет, они привыкли к большим цифрам. С другой стороны, изменения в законодательстве о долевом строительстве все равно подталкивают их к этой модели».

«О квартальной застройке можно будет говорить, если доходы населения подрастут и условная верхняя страта среднего класса задумается о том, чтобы переехать в центр. Дешевым он не будет никогда, но и сверхдорогим не будет, у нас просто нет столько покупателей. Комфорт-плюс, скажем так».
«Когда будет понятно, что требования к регламентам накрывают все 140 кварталов, то при формировании объединенных зон охраны появятся основания пересмотреть чрезмерно жесткие запретительные механизмы. Это позволит построить, например, трех-четырехэтажный дом в зоне регулирования застройки вокруг федерального памятника – а сегодня там нельзя строить ничего, значительные территории заморожены для строительства и реконструкции».

«Безусловно, и границы поселения, и регламент, и охранные зоны – все предмет обсуждения. Власть не должна настраивать против себя ни бизнес, ни горожан. Это должны быть идеи, в которых верит большинство жителей города».

От редакции. Безусловно, любой глобальный план – не панацея от градостроительных проблем, тем более – от проблем сохранения культурного наследия. При детальном (поквартальном) анализе регламентов и границ гармонизация интересов девелоперов и требований охраны памятников наверняка толкнется со значительными трудностями. 

Но в целом самарский проект заслуживает пристального внимания: историческое поселение как основа стратегии развития центра крупного города, идеология экономического саморазвития на основе единых охранных ограничений, специализированные подходы к восстановлению многоквартирных домов-памятников. 

Особо приятно, конечно, что такие инициативы исходят от официального госоргана охраны культурного наследия. 

Во всяком случае, можно надеяться, что к политике тотального истребления исторической Самары ни областные, ни городские власти больше не вернутся. Сменится ли противоборство защитников старого города и несокрушимого альянса властей и девелоперов их креативным сотрудничеством под развернутым флагом исторического поселения – покажет время.    

Фото: «Хранители Наследия», WikimediaCommons