Степень свободы

Как в Калининградской области научились реставрировать многоквартирные дома-памятники за счет средств капремонта

Евгения Твардовская

В 2020 году в плане работ Фонда капитального ремонта Калининградской области было 80 многоквартирных домов-памятников. Часть работ уже завершена. Каждый день приносит какие-то открытия.

«Так случилось и на Комсомольской, 28-30 в столице региона, – сообщает сайт Фонда. – После начала работ были обнаружены две шестиконечные звезды, которые, конечно, будут восстановлены в ходе работ. По количеству ремонтируемых домов с обилием декоративных элементов, в том числе объектов культурного наследия Калининградская область уступает лишь Санкт – Петербургу».

Губернатор Антон Алиханов в своем Инстаграме регулярно публикует отчет о том, что происходит с исторической архитектурой, которую капитально ремонтируют. Сейчас завершается очередной этап в Черняховске и Советске:

«Капитальный ремонт в Черняховске
На крыши, фасады, подвалы, фундаменты, инженерные сети 42 домов в 2020 году дополнительно выделено из региональных средств более 125 млн рублей, ещё 5 миллионов добавлено из местного бюджета, 12 млн рублей составили накопления собственников. В 2021 году продолжим ремонт и увеличим объемы работы: общая стоимость работ приблизится к отметке в 140 млн рублей».

Фото: Отреставрированные с участием ФКР дома в Черняховске

«Советск город с красивой исторической архитектурой. 

Уделяем большое внимание исторической правде, поэтому работаем с архивами. Дома отличаются обилием декоративных элементов, восстанавливаем и изготавливаем их из натуральных материалов.

Все балконы на фото находились в аварийном состоянии, поэтому полностью были демонтированы и сделаны по-новому консоли и бетонные плиты, восстановлены кованные ограждения. На жилых домах — ОКН укладываем керамическую черепицу. И, конечно, отдельное внимание дверям, их реставрируем или ставим новые по историческим образцам».

Фото: Отреставрированные с участием ФКР дома в Советске

«В 2020 году из областного бюджета сверх «общего котла» направили более 150 млн рублей на капитальный ремонт жилых многоквартирных домов. Общая стоимость работ на 35 МКД, 12 из которых относятся к объектам культурного наследия, составила 193 млн. На следующий год запланировали капитальный ремонт на такой же объём финансирования — порядка 150 млн рублей, уже формируем планы на 2022 год». 

Конечно, не исключено, да даже и почти наверняка у многих краеведов и экспертов найдутся претензии к тому, что и как сделано в Янтарном крае с многоквартирными домами-памятниками в рамках программы капремонта. Но не требует доказательств тот факт, что именно в Калининградской области найдены пути взаимодействия между Службой по госохране наследия и Фондом капитального ремонта, между нормативами и расценками реставрации и подходами ремонта. Удается произвести конверсию: направить финансовые средства ремонта в реставрационное русло. 

То, что историческая архитектура (речь не только о памятниках) – осознается в регионе как ценность – свидетельствуют и внимание губернатора, и систематические отчеты на сайте ФКР, и наконец то, что на эти цели систематически выделяются региональные деньги.

Калининград вполне убедительно развенчивает миф о том, что программа капремонта убивает наследие. Равно как и о том, что невозможно структурам ремонта и сохранения договориться и найти общий язык.

«Хранители Наследия» поговорили с руководителем и ФКР, и Службы по госохране культурного наследия Калининградской области. Кстати, оба они – уроженцы Калининграда.

Надеемся, что в их комментариях другие регионы и специалисты найдут для себя много полезного. А при необходимости обратятся напрямую в Калининград за консультацией или разъяснениями. Или предложениями: мы же все прекрасно понимаем, что сотрудничество ФКР и госорганов охраны – фарватер абсолютно новый и многое тут будет меняться и совершенствоваться.

Общее, что звучало в речах обоих наших спикеров – то, что польза для памятников от взаимодействия обязательна будет и она вполне реальна, главное – желание договориться. И, конечно же, важна позиция руководства региона.

Для начала немного статистики.

Всё началось в 2015 году с ремонта пяти домов-памятников. В 2016 их стало 32, в 2017 — 49, в 2018 — 57, в 2019 — 67. По данным областной службы охраны ОКН, план на 2020 год включает 108 объектов культурного наследия: работы на 80 ОКН, на остальных – проектирование и разработка сметной документации. Заметно выросло и финансирование проекта. С 2015 по 2019 год общая стоимость работ составила 378 миллионов рублей. В 2020 году сумму увеличили до 547 миллионов рублей. Если не возникнет сложностей с подрядчиком и финансированием, то к 2021 году доля отремонтированных исторических домов в Калининградской области превысит 60%.

Комментарий Евгения Маслова, руководителя Службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области:

- Надо сказать, что у нас с Фондом капремонта отношения сразу стали складываться конструктивные. У нас такой подход: либо делаем, либо нет. Но делаем если – то хорошо и качественно. Понятно, что пришлось подстраиваться: у них свои нормативы и допуски, у нас – свои. То есть на объект налагался такой двойной фильтр.

Находим решение где-то на уровне человеческого компромисса, где-то на уровне договоренностей с подрядчиками. Главное, что у всех есть понимание нестандартности подхода, который требует историческая архитектура.

Бывает, что подрядчики сами проявляют инициативу и восстанавливают утраченные архитектурные элементы. В 2017 году подрядная организация в Калининграде за свой счёт воссоздала утраченные скульптуры львов и вернула эти исторические украшения дому на Димитрова, 51. А ведь когда делали проект, никто вообще не знал, что эти львы там есть. Но когда залезли на крышу, обнаружили, что от одной фигуры остались ноги, от другой – туловище без головы. 

По требованию законодательства жилищного кодекса смета составляется исходя из ремонтных работ. А многие виды работ на отдельных объектах, которые достойны с точки зрения архитектуры, требуют применения реставрационных расценок. Эти расценки просто не принимаются на уровне экспертизы проектно-сметной документации — только ремонтные расценки. Поэтому приходится вписываться в ремонтные расценки, а уже на уровне взаимодействия фонда, службы с подрядчиками просить провести, по сути, реставрационные работы.

Да, это такой индивидуальный подход, «не всех под одну гребенку», но иначе никак не получится.

Кстати, благодаря сотрудничеству с ФКР, наше архитектурное возрождение исторических городов происходит даже раньше, чем туристическое, мы как бы являемся локомотивом. Возьмем пример города Железнодорожного. Когда там частично восстановили центр, туда поехали туристы, причем ездили многие свои, жители области. Но возникла проблема: нет ни кафе, ни элементарно общественных туалетов. И вот постепенно – с ростом посещаемости, стала развиваться и инфраструктура.

То есть мы в области прекрасно понимаем эту монетизацию наших усилий, поэтому работа спорится.

И нелишне сказать, что на самом деле, многие наши жители, хоть строго говоря мы все переселенцы, любят исторический Калининград и область и всячески его отстаивают. Так что мы тут под контролем общественности тоже.

У нас был случай, когда – еще на заре процесса капремонта – дом исторический напротив зоопарка подрядчик перекрашивал три раза. Я не преувеличиваю. Да, был сделан проект и выбран цвет. Но там жила женщина, художница, которая добивалась максимального соответствия современной краски историческому образцу. И говорила: «Нет, вот тут вы не такой полутон взяли! Надо по-другому». Причем делали выкраски не какого-то участка метр на метр, а всего фасада, чтобы она могла "наметанным" глазом определить. Это уже в наши байки местные вошло…

В этом году у нас фокус на Черняховске. И ФКР консультируется с нами по каждому дому. Еще и «на вид» ставят: почему это, мол, на доме-памятнике у вас тут кондиционеры да провода болтаются?

Есть осознание ответственности у всех сторон процесса. Желание сделать хорошо. И это главное. Считаю, что работа не спорится только у тех, кто делать на самом деле не хочет.

Комментарий Олега Туркина, генеральный директор специализированной некоммерческой организации Калининградской области «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах»:

– Говорят, что основной строительный материал – деньги. Это справедливо, и все же если есть деньги, но нет человеческого отношения и грамотного дифференцированного подхода, то никакие суммы в рублях не принесут результат, за который не стыдно.

В нашем вопросе большую роль играет компетенция, желание идти «на проблему» и ее решать. Нет ничего невозможного.

Безусловно, большую роль в нашем регионе играет поддержка губернатора. Дополнительные деньги выделяет правительство Калининградской области сверх накопленных на «котле», но мы все понимаем, что это инициатива Антона Алиханова. Это к вопросу о роли человеческого фактора. С его приходом сумма год от года растет, в 2020 она превысила 500 млн рублей.

Они не все идут на дома-памятники, конечно, но дают некоторую степень свободы.

В этом случае работы проводятся комплексно по всему объекту. В домах без поддержки губернатора мы разбиваем работы на этапы: в этом году - крышу, в следующий период – фасад и т.д.

Размер фонда, собранного жителями на капремонт – порядка 1 млрд рублей, плюс региональная субсидия – полмиллиарда. У нас в регионе, кстати, один из самых низких в стране взносов для жителей на капремонт – 6,9 рублей за кв. метр, и в следующем году он останется на таком же уровне, такое решение принято руководством региона.

Если бы шло финансирование по линии Минкультуры – мы смогли бы  сделать еще больше, но пока у этого ведомства нет программы финансирования подконтрольных ему объектов культурного наследия. Дополнительные деньги позволили бы применять еще более качественные материалы: капиталоемкость при работе с ОКН возникает не столько из-за стоимости работы, сколько именно из-за материалов. Участие финансовое Минкульта необходимо, как воздух.

Я сразу хочу сказать, что никаких компромиссов Фонду капремонта и Службе по госохране памятников искать не надо было. У нас одна цель – сделать максимально качественно и в том объеме, который требуется. И мы все прекрасно понимаем, что наша область богата и ценна исторической архитектурой, и даже если тот или иной дом не имеет официального статуса – подходить к нему с теми же мерками, что и к обычной панельной пятиэтажке – недопустимо.

У нас также есть понимание того, что монетизация хорошо поддерживаемой исторической среды - отремонтированные дома, улицы, по которым по которым приятно ходить, детали исторических домов, которые хочется разглядывать – происходит быстро. Капремонт генерирует туристический поток.

Итак. Что касается процедурных вопросов: мы в постоянном контакте с госорганом по охране памятников, в рамках капремонта мы разрабатываем проектную документацию, проводим историко-культурную экспертизу, получаем согласование Службы и только после этого выходим на объект. Естественно, что доверяем работы только организациям с соответствующими лицензиями, которые состоят в отдельном реестре. Мы проходим всю цепочку, необходимую для работы с памятником. Кстати, иногда в процессе проектирования мы еще и разрабатываем предмет охраны силами экспертов, там, где его нет: и это позитивный побочный эффект от капремонта. Работы также принимаются госорганом по охране памятников.

За годы работы мы выработали критерии, которых придерживаемся в отношении домов-памятников: используем только натуральные материалы, никакого пенополистирола, кладем только керамическую черепицу. Не утепляем фасады – только штукатурим: единственное исключение, когда ранее вплотную стоявшее здание снесено и у торцевой стены ремонтируемого памятника недостаточная толщина и утепление реально нужно.

Важен выбор материала. Так, штукатурку на некоторых домах делаем теплую благодаря специальному составу с вермикулитовыми или перлитовыми частицами, что уже снижает теплопроводность на 4 градуса.

Вот пример выбора материалов: в этом году в Черняховске проводим работы на крыше знаменитого «Пестрого ряда», федерального памятника. На зданиях сделаны люкарны в форме летучей мыши - понятно, что из исторической черепицы. Но сейчас у нас такая черепица не производится, а из той, что есть - невозможно составить нужную форму, замОк другой. Мы нашли только два подходящих завода-производителя, да и те - в Германии! Они изготовили черепицу нужной конструкции. Конечно, это было бы невозможно без финансовой поддержки региона. А хотелось бы так делать на всех домах.

Год от года мы наращиваем навыки и компетенции.

С этого года мы решили, что на всех домах до 1945 года постройки – реставрируем дверь, либо ставим реплику по историческим референсам. Их набрали уже целый альбом и сейчас формируем каталог ручек и дверей. При мониторинге предложений выяснили, что красивые реплики ставить – это, на самом деле, ненамного дороже, чем ставить современную металлическую дверь в масштабах нашего ремонта. По итогу собрали всех местных производителей дверей, показали возможные объемы, обозначили свои гарантии и вышли на вменяемые цифры по цене.

А при реставрации столкнулись с проблемой: специалистов в области не хватает.

Поэтому открыли учебный модуль по этой теме: 12 человек обучаются навыку реставрации старинных дверей.  Чтобы сделать обучение максимально интересным и прикладным, все занятия проводят приглашённые спикеры. Это профессионалы в своём деле, в том числе наставник из Петербурга.

Конечно, работы в многоквартирном доме - памятнике усложняются тем, что идут без расселения, и требуется Согласование с многочисленными собственниками. Конечно, у жильцов разные мнения и ожидания. Но мы прекрасно понимаем, что работаем для них. И сохранить наследие невозможно без вовлеченности местного сообщества.

Мы сотрудничаем с волонтерами и сами организовываем в группы инициативных небезразличных людей.

И я вполне обоснованно могу сказать, что благодаря работе с памятниками по линии Фонда капремонта, благодаря преображению нашей городской среды – растет и интерес людей к истории и архитектуре, они начинают по-другому смотреть на город и свое привычное окружение.

Это еще один эффект от нашей работы, просветительский. Думаю, что он и один из самых важных.

Фото: предоставлены Службой государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области, а также  Клопс.Ru / Александр Подгорчук