Большое Никитское наступление

Хорошие исключения нужно делать правилами 

Константин Михайлов

2020 год начался для Москвы с хорошей новости – 14 января мэрия объявила, что купила дом Булошникова на Большой Никитской улице именно для того, чтобы его сохранить. А дальнейшее его использование намерена обсудить с общественностью. 

В начале 2019-го, напомню, в столице разгорелся крупный общественно-градостроительный конфликт, связанный с этим домом. Мы описывали его в «Большой Никитской обороне» в № 3 «Огонька» за прошлый год и во «Взвешенном решении» на нашем сайте. 3-этажное здание, сохранившее исторический фасад XIX века, частный владелец намеревался превратить в 8-9 этажное, для чего получил у городских властей разрешение довести  его высоту до 32 метров. 

Конечно, с таким немыслимым отношением к историческому центру, к весьма культурной Большой Никитской – мириться было невозможно. Когда обо всех этих планах стало известно, градостроительный взрыв на старинной улице с видом на кремлевские башни стал грозить обернуться чуть ли не взрывом социальным. Последовали протестная кампания в соцсетях, потом уличные пикеты, затем массовые общественные слушания в январе прошлого года, на которых жители и эксперты не оставили от проекта камня на камне. 

Накал страстей был таков, что заставил мэрию задуматься. Сергей Собянин объявил о необходимости некоей дополнительной экспертизы по дому Булошникова. Несколько месяцев в Мосгорнаследии заседала специальная рабочая группа с участием депутатов экспертов и общественников (в состав которой пригласили и автора этих строк), которая вырабатывала техзадание для этой экспертизы. 

Результаты экспертизы, впрочем, не известны (как и то, была ли она вообще), но результат процесса превзошел ожидания. 

Ради сохранения исторического здания и исторического облика старинной улицы мэрия пошла на беспрецедентный шаг – выкупила у застройщика объект градостроительного раздора. Вернее сказать, в данном случае она просто купила компанию-собственника-застройщика (ООО «МэйнЭстейт») вместе с объектом. 

И это серьезный прецедент. До этого во всех подобных случаях недавних лет – заканчивавшихся гибелью городской истории (комплекс домов Нирнзее на Садовнической улице, 9,  дом Прошиных на 1-й Тверской-Ямской улице, последний жилой квартал Зарядья на Варварке, 14 и др.) столичные власти пускали в ход «неубиваемый» аргумент. Дело-де давнее, инвесторам-застройщикам все разрешения выданы давно, они уже понесли затраты, если город отменит проект, придется выплачивать неустойки и компенсировать убытки – кто будет платить, не вы же, горлопаны-градозащитники? Недавно эту же песню нам пытались пропеть про не реализованный пока строительный проект на длинных тонких ножках на Бадаевском пивзаводе: мол и рады бы отступиться, и решения такого бы сегодня ни за что не приняли бы, но за отмену ведь платить придется… 

И вдруг в январе 2020 года мэрия демонстрирует, что есть у нее на самом деле методы и способы нейтрализации любых застройщиков с их проектами и действующими разрешениями. Или – лучше сказать – нейтрализации собственных градостроительных решений.

Да, конечно же, выкуп собственных неразумных решений – вариант не самый лучший. Принятие разумных решений обошлось бы дешевле. Однако важен в данном случае результат. А что касается экономики – надо думать, что столичные власти, учитывая все разнообразие и размах городского строительства и хозяйства, в убытке город не оставят, даже выкупив еще некоторое количество сомнительных градостроительных проектов. Начать можно с того же Бадаевского пивзавода. Во всяком случае, прецедент создан, и защитники городской старины будут теперь его вспоминать при каждом удобном случае.

Разумеется, с таким решением проблемы дома Булошникова столичную мэрию можно только поздравить и даже аккуратно поблагодарить. Она пошла навстречу общественному и экспертному мнению, пусть и высказанному в предельно наэлектризованной обстановке. Умение слушать шум города и извлекать из него полезные выводы – в конце концов, не каждому дано.

Однако пока что такой вариант выхода из конфликтной ситуации выглядит счастливым исключением из общего сурового правила. За примерами далеко ходить не придется – они отыскиваются (да что там – бросаются в глаза) хотя бы на той же Большой Никитской улице. Если от дома Булошникова пойти в сторону Кремля, неизбежно наткнешься на стройку, кипящую за фасадом в огромном домовладении № 9.  Это бывшая городская усадьба графа Льва Разумовского, ее главный дом с уличными флигелями в последней трети XVIII века был включен знаменитым зодчим М.Ф. Казаковым в его не менее знаменитые «Альбомы…» лучших зданий классической Москвы. Усадьба перестраивалась в конце XIX – начале ХХ века, однако же сохраняла объемы середины XVIII столетия. Статуса памятника архитектуры она была предусмотрительно лишена еще лужковскими властями, поскольку на месте усадьбы тогдашним отцам города и инвесторам грезились некие пентхаусы с видом на Кремль. В 2010-е годы городскими властями было решено, что проект превращения городской усадьбы в высокодоходный комплекс (в последней версии – отель и апартаменты) все же будет реализован. Но при этом, казалось, власти все же прислушались к голосу градозащитников: габариты нового строительства внутри квартала были уменьшены, внешний облик комплекса с Большой Никитской оставался неизменным, а стены и объемы XVIII века сохранялись. 

Однако никаких гарантий под всю эту гуманность подложено не было, и строительная действительность стала по очереди разбивать мечты и иллюзии. В августе 2019 года активисты «Архнадзора» зафиксировали, что от главного дома осталась лишь фасадная корочка, а в январе 2020-го – что левый флигель, тоже XVIII в основе – снесен подчистую. Инвестора-застройщика (ТОО «ВИС-Инвест») уже наказывали штрафом, но погибшей городской старины это не вернет, как и веры в обещания властей и застройщиков. 

А если пойти от дома Булошникова в другую сторону, на углу Леонтьевского переулка (№ 26/2) обнаруживается другая старинная городская усадьба, ждущая своей очереди – пока не вполне ясно, какой именно. Это дом Поздняковых, также восходящий к XVIII столетию, но известный в первую очередь благодаря французскому театру 1812 года, игравшему здесь в дни нашествия Наполеона. Этот дом не утратил пока охранного статуса, но градозащитникам известно о существовании проекта его радикальной перестройки, с перекрытием внутреннего усадебного двора и надстройкой старинных флигелей. Ходили даже слухи, что разрешение это сделать будет своеобразным «разменом» за отказ от проекта на месте дома Булочникова…

Отвратительным слухам верить не хочется, но взаимное доверие между властями,общественниками и застройщиками на руинах никогда не возникнет. Более действенный метод, видимо – гарантии и регламенты. 

Например, если застройщики, получая разрешение на строительство с условием сохранения чего-то ценного на участке будут знать, что нарушив это условие – они не только выплатят неустойку, но и лишатся доходной стройки. Я уверен, что в такой системе координат они быстро перестанут ломать, что не положено. 

И конечно же, судьбу исторических зданий и территорий необходимо обсуждать с экспертами и общественниками-градозащитниками не после, а до принятия градостроительных решений. Эти обсуждения должны быть обычным, рутинным правилом при принятии этих решений, а не способом тушения пожара в социальном и информационном пространстве. Не следствием градостроительных скандалов, а способом их предотвращения.       

Тогда и скандалов будет меньше, и градостроительных ошибок.

Только нужно, чтобы это были не благие пожелания, а простой сермяжный пункт в регламенте столичного (да и нестоличного) градостроительства. 

Только так от «Большой Никитской обороны» мы сможем перейти к «Большому Никитскому наступлению».

Мы сможем?

Текст опубликован в № 2 журнала «Огонек» от 20 января 2020 года.