Снес здание – лишился собственности

Неожиданные результаты борьбы с самостроем

Наталья Самовер

Москва стоит на пороге редкого события – в обозримом будущем в город может вернуться давно утраченный элемент исторической планировки - небольшой проулок, который некогда вел от улицы Покровка вглубь жилого квартала.

Несколько лет назад при схожих обстоятельствах неподалеку возродилась целая площадь - Хитровская. Тогда влиятельный девелопер предпринял снос здания советской постройки, когда-то занявшего площадь, рассчитывая построить на его месте бизнес-центр. Однако упорное сопротивление москвичей не позволило реализоваться этим планам, и городские власти в конце концов признали право исторической площади на существование. А теперь воссоздание старинного переулка может стать результатом ликвидации самостроя.

На старых картах в этом месте (между нынешними домовладениями 12 и 14 на Покровке) читаем надпись: «переулок Тупой». Именно так - с заглавной буквы. В конце XVIII века он отделял от соседних владений богатую усадьбу бригадира Т.Ф. Эминского. В начале XX столетия тогдашняя владелица дома Эминского прикупила смежную землю, превратив бывший переулок во внутренний проезд своего владения. Но окончательно уничтожен он был позднее, в 1925 г., когда по красной линии Покровки в его устье был построено одноэтажное здание, в котором вплоть до наших времен размещались магазины.

В конце 1990-х эта неказистая постройка стала собственностью ООО «Фирма Вуд». В городском кадастре недвижимости была зафиксирована площадь объекта - 97,5 кв. метра.

Около ста метров коммерческой недвижимости по адресу: Покровка, 12 стр. 3 - владение пусть и небольшое, но прибыльное. Место бойкое, для торговли выгодное, и хозяевам бы с этой пристройкой жить-поживать да добра наживать, если бы не поддались они соблазну реконструкции.

В декабре 2015 года «Фирма Вуд» руками очередного арендатора (некоего ООО, примечательного только тем, что оно было создано и зарегистрировано по этому адресу буквально накануне событий) решительно приступила к реконструкции принадлежащего ей объекта недвижимости. Надстроить его было невозможно: с обеих сторон на уровне второго этажа в бывший переулок смотрят окна соседних домов. Оставалось наращивать площадь объекта, расширяя существующий одноэтажный объем. В распоряжении застройщика был узкий и длинный земельный участок площадью 144 кв. м, повторявший очертания старинного тупичка. Земля, принадлежащая городу, находилась у него в аренде с условием - «для эксплуатации существующего здания». По закону, застройщику следовало получить все необходимые в таких случаях разрешения и согласования, в том числе и Мосгорнаследия (примыкающий дом Эминского – памятник архитектуры), разработать градостроительную документацию, учитывая требования охранной зоны и зоны охраняемого культурного слоя, подготовить и утвердить проект.

Ничего этого сделано не было.

Вместо этого в самый канун Нового года на Покровке появились рабочие и строительная техника; в течение пары дней старое здание было полностью снесено и началось строительство нового. Расчет явно делался на праздничную нирвану городских властей и СМИ. Протесты жителей – не в счет. Застройщик двигался по проторенной тропе, твердо зная, что подобные истории в худшем случае влекут за собой небольшие штрафы и обычно заканчиваются легализацией самостроя.

И первое время казалось, что все так на Покровке и будет.

Жители дома Эминского, обнаружив под окнами стройплощадку, а у себя в стенах - новые трещины, забили тревогу, их поддержали градозащитные организации и СМИ. Однако полиция и представители уполномоченных городских органов - ОАТИ, Мосгосстройнадзора, Мосгорнаследия реагировали на происходящее без особенного энтузиазма, приостановленные было работы возобновлялись как ни в чем не бывало, и к окончанию новогодне-рождественских каникул строительство вчерне было завершено. На месте прежнего строения красовалось нечто похожее на сарай площадью 115,2 кв. м, сложенное из пенобетонных блоков и кое-как прикрытое листами профилированного железа.

Приращение площади по сравнению с зафиксированными в кадастре 97,5 кв. м вышло не такое уж большое, но надо учитывать, что каждый метр торговых площадей категории street-retail в центре Москвы стоит около 15 тыс. долларов. Из неофициальных бесед на стройке местные жители узнали, что в новой постройке планируют открыть кальянную.

Оставалось только легализовать построенное. Что уж говорить о маленькой кальянной, если каких-то пять месяцев назад мэр города и президент страны торжественно открыли на ВДНХ самый большой в Европе океанариум, который был построен – с точки зрения оформления градостроительной документации - примерно таким же способом?

И тут что-то пошло не так. Возможно, застройщик с Покровки не знал, что в это самое время Правительство Москвы готовилось к массированной атаке на «самострои». Правительство Москвы и Департамент городского имущества уже 2 февраля 2016 года подали в арбитражный суд иск к ООО «Фирма Вуд».

А через неделю грянула известная «ночь длинных ковшей», когда по всему городу одним ударом было уничтожено несколько десятков тысяч кв. метров торговой недвижимости, по большей части такого же формата.

На Покровке, в отличие от злополучных «ларьков», обеспеченных, по словам их владельцев, некими разрешительными документами, мы имеем «химически чистый» случай самостроя - свежего и без каких-либо документов вообще. Поэтому столь же «химически чистым», то есть модельным для будущих подобных ситуаций, является вынесенное по этому делу судебное решение.

22 ноября 2016 г. Арбитражный суд города Москвы постановил:

- признать объект общей площадью 115,2 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Покровка, 12, стр. 3 самовольной постройкой;

- обязать ответчика - ООО «Фирма Вуд», в месячный срок после вступления решения суда в законную силу этот объект снести;

- признать зарегистрированное право собственности ООО «Фирма Вуд» на объект общей площадью 97,5 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Покровка, 12, стр. 3, отсутствующим.

Последний пункт принципиально важен. Сколько раз градозащитники обращали внимание городские властей на внезапные исчезновения объектов исторической городской среды, а иной раз даже ценных градоформирующих объектов, на месте которых волею собственников снесенных зданий появлялись новые, неизменно большие по площади. Сколько раз собственники проделывали такие фокусы под видом «ремонта фасада» или «ремонта кровли с частичной разборкой несущих конструкций», и всякий раз город закрывал глаза на очевидное, соглашаясь считать, что речь идет об одном и том же объекте.

И вот суд провозглашает в своем решении, что, снеся принадлежавшее ему старое здание площадью 97,5 кв. м, «Фирма Вуд» своими руками уничтожила свое право собственности на него, а поскольку новое здание площадью 115,2 кв. м было построено на его месте с нарушениями, то этот объект признан самостроем, и права на него застройщик также не приобрел.

Вот и все. Аренда земельного участка, вероятно, прекратится автоматически, ведь она была связана с эксплуатацией существующего здания, а нет здания - нет и аренды.

Нет худа без добра. Снос постройки 1925 года открыл участок боковой стены дома Эминского, на котором чудом сохранились элементы первоначального декора. Сегодня нелегко узнать в этом доме здание, когда-то включенное Матвеем Казаковым в «Альбомы" лучших «партикулярных» строений Москвы, но теперь появились основания для научной реставрации этого выявленного объекта культурного наследия. Давно пора и достойную категорию охраны этому памятнику определить.

А что же будет с клочком золотой покровской земли?

Суд решил, что в случае, если ответчик откажется добровольно снести построенный там пенобетонный сарай, городу предоставляется право самому «осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки и благоустройству освобожденной территории», взыскав затем расходы с «Фирмы Вуд».

То есть никакой новой застройки, согласно решению суда, на месте самостроя не планируется.

Благоустройство - именно то, о чем с самого начала просили жители дома Эминского. Фактически речь идет о том, чтобы воссоздать в виде небольшой озелененной территории тот самый Тупой переулок, застроенный в 1925 году. В наше время он может служить пешеходным проходом с Покровки к домам в глубине квартала.