Петербург: инвесторы оценивают траты времени

Пока недавно созданный в Санкт-Петербурге Координационный совет по вопросам сохранения исторического центра разрабатывает стратегию по его развитию, инвесторы в историческую недвижимость формулируют проблемы, с которыми они сталкиваются сегодня при реконструкции объектов в центре города.

Специалисты компании NAI Becar попросили высказаться на эту тему нескольких экспертов.

Суть противоречий сформулировала Мария Элькина, архитектурный критик: «Сохранение исторического центра задача весьма затратная, и для застройщиков гораздо выгоднее снести старое и построить на его месте новое. Необходимо специальное экономическое регулирование этого процесса для того, чтобы избежать возможных ошибок. Но именно центр города делает Петербург – Петербургом, а без необходимой заботы здания постепенно разрушаются. Городу необходимо разработать меры по экономическому стимулированию различных инвесторов, в том числе инвесторов средней руки».

Досье: сегодня в Санкт-Петебурге насчитывается свыше 10 тысяч объектов историко-культурного наследия, большая часть которых сконцентрирована в историческом центре города. При этом, по данным NAI Becar, в среднем на реконструкцию объекта площадью порядка 3 тыс. кв. м, может потребоваться свыше 50 млн рублей инвестиций без учета материалов и оплаты временного ресурса. В то же время, по самым пессимистическим оценкам, квадратный метр жилья в отреставрированном здании стоит не ниже 350 тыс. рублей.

Наталья Cкаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге, отмечает, что зачастую очень большую роль при работе с памятником играет временной ресурс, стоимость которого может достигать порядка 10-15% фактических денежных затрат. «Для того, что бы работать с памятниками, необходимо соблюдение определенных процедур по написанию писем, согласованию действий, а ответ на одно письмо можно ждать месяц и более. Месяц – это безумно много в сегодняшней ситуации: цены то растут, то падают. В случае если компания заказывает материалы из-за границы, она в принципе не может предусмотреть никакой курсовой разницы». Должны заработать инструменты, которые позволяли бы бизнесу восстанавливать исторические объекты, - добавляет Наталья Скаландис. – Например, существует Постановление Правительства РФ от 04 октября 2012 года № 1005, предусматривающее, что для находящихся в федеральной собственности объектов культурного наследия может быть установлена льготная арендная плата для арендаторов, которые вложили свои собственные средства в работы по сохранению арендованных объектов и обеспечили выполнение этих работ. При этом мало кто, полагаю, воспользовался данным постановлением в связи с тем, что, несмотря на детально прописанную в нем процедуру согласования льготной арендной платы, фактически практика получения данной льготы еще не сложилась».

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры», отметил: «Основная проблема в реализации программы реновации исторического центра состоит в отсутствии четко разработанного механизма для инвесторов и гарантий того, что во время работы над проектом, например, не будет изменены правила налогообложения, не будут введены новые нормы и т.п. Сегодня большинство девелоперов, рассматривающих подобные объекты, после оценки рисков, стоимости вложений и прочего отказываются от таких проектов в силу экономической невыгодности. Исключения составляют нефтегазовые компании, которые готовы вкладывать большие средства с целью создания представительского офиса в историческом центре города».

Алена Мургина, директор по маркетингу Plaza Lotus Group: «Стоимость реставрации и приспособления Конюшенного ведомства, проект One Konyushennaya Square (Plaza Lotus Group), составляет 6 млрд рублей на 20 тыс. кв. итоговой продаваемой площади. Сегодня государство пытается заработать на памятниках баснословные деньги, а инвестор, заплатив за здание сотни миллионов, хочет, чтобы ему никто не мешал и не указывал, что можно делать, а что нельзя. В итоге получается замкнутый круг». «Сегодня, - добавляет Алена Мургина, - срок окупаемости зданий, приспособленных под коммерческое использование (торговля, развлечения), составляет 7 лет и выше, под гостиницы – 10-15 лет. Наиболее привлекательным форматом, по мнению эксперта, являются апарт-отели, которые позволяют инвестору максимально быстро вернуть затрачиваемые средства, в среднем в течение 5 лет».