В «Зеленый коридор» вошли арендаторы

В 2015 году власти Подмосковья выставят на торги девять исторических усадеб, заявил 27 ноября на конференции "Возрождение русских усадеб: зеленый коридор для инвесторов" заместитель председателя правительства Московской области Александр Чупраков.

Хотя «Зеленым коридором» именуется презентованная в ноябре в федеральном Министерстве культуры программа передачи усадеб в собственность реставрирующим их частным инвесторам, на конференции 27 ноября шла речь о программах льготной аренды.

По словам Александра Чупракова, цитируемым РИА «Новости», 320 исторических усадеб Московской области планируется привести в порядок в рамках губернаторской программы "Усадьбы Подмосковья". При этом на торгах реализуется передача прав аренды, затем в течение семи лет инвестор должен выполнить охранные обязательства, после чего будет платить льготную аренду — 1 рубль за квадратный метр.

«В этом году нами успешно, как правило, с превышением цены, проведены торги по восьми усадьбам», — сообщил вице-губернатор, добавив, что до конца года планируется провести торги еще по трем усадьбам. Он отметил, что, например, усадьба В.И. Аигина в Пушкинском районе при начальной цене лота 159 тысяч рублей была реализована за 2,6 миллиона рублей.

В 2015 году планируется выставить на льготно-арендные торги еще девять усадеб: Авдотьино, Алешково, Богородское-Кишкино, Верзилово (Ступинский район), Подмоклово (Серпуховский район), Ивановское-Безобразово (Волоколамский район), Никольское-Обольяниново (Дмитровский район), Виноградово (г. Долгопрудный) и Ляхово (Домодедовский район).

«Хранители Наследия» попросили представителей бизнеса, уже имевших дело с исторической недвижимостью, поделиться оценками перспектив сотрудничества с государством в деле реставрации.

Директор бизнес-направления компании Pro Consulting Global Limited Наталья Круглова: "Экономика не дает инвесторам запаса прочности"

- «Предложенный в «Зеленом коридоре» вариант передачи прав на объекты культурного наследия выглядит очень цивилизоваyно. Если в дальнейшем вся процедура не обрастет бюрократическими ограничениями и сложностями, то кажется, она действительно поможет повысить интерес инвесторов к историческим объектам.

Но проблема лежит за пределами процедуры: сегодня российская экономика не дает инвесторам никакого запаса прочности по доходности реализуемых проектов, а подмосковные усадьбы – не самый очевидный с точки зрения выбора best use актив. А вложения в реставрацию памятников могут в 2-3 раза превышать стоимость нового строительства. Соответственно, скорее всего, у инвесторов не будет «сбиваться» экономика участия в таком проекте. Рассчитывать на инвесторов, которые не будут связаны экономическими выкладками при принятии инвестиционных решений, в нынешних условиях в массовом порядке не приходится. Чтобы программа по восстановлению усадеб реально заработала, в первую очередь, необходимо улучшение инвестиционного климата в стране в целом. Проект может принять на себя любые затраты, если его доходная часть их закрывает. В отсутствие возможностей заработка, даже самые светлые бюрократические инициативы рискуют остаться неоцененными рынком.

Соучредитель архитектурного бюро UNK project Юлий Борисов: "Инвестор выбирает между «черной дырой» и нарушением обязательств"

- Для того, чтобы избежать конфликта интересов, за счет муниципальных или федеральных властей, являющихся собственниками зданий, должен быть разработан детальный проект реставрации с определением стоимости всех работ. Только после этого инвестор, оценив свои финансовые возможности, сможет принять решение о целесообразности приобретения такого объекта. В противном случае покупка здания может обернуться для инвестора либо «черной дырой», требующей постоянных денежных вливаний для поддержания качества реставрационных работ, либо нарушением взятых на себя обязательств, поскольку ему придется включить режим экономии для оптимизации расходов.

Кроме того, мировая практика свидетельствует о том, что когда речь идет о реставрации особо охраняемых памятников истории и культуры, иногда прописывается и порядок использования таких объектов после завершения восстановительных работ. Например, в ряде стран владельцы некоторых зданий обязаны открывать их в определенные дни месяца для доступа всех желающих. Нам тоже стоит об этом задуматься, чтобы избежать исключения этих историко-культурных памятников из жизни общества. (В ноябре архитектурное бюро UNK project «прославилось» в Москве проектом, по которому был начат снос Олимпийского бассейна в Лужниках – «Хранители Наследия»).

Директор по продажам и развитию loft-проектов компании KR Properties Александр Подусков: "Восстановление исторических зданий – самый «непрогнозируемый» вид девелопмента"

- Я думаю, что реставрация усадеб теоретически может быть интересна инвесторам, но главным фактором, препятствующим развитию таких проектов, до сих пор была непрозрачность затрат. Если власти смогут решить эту проблему, то есть возьмут на себя обязательства по разработке проектов восстановления и расчету примерных сумм затрат на реставрационные работы, инвесторам будет гораздо проще «вписаться» в такие проекты. Необходимо понимать, что восстановление исторических зданий – это самый непрогнозируемый вид деятельности для девелоперов, так как необходимость проведения тех или иных работ может «всплывать» совершенно неожиданно уже в процессе реставрации. Это делает прогнозирование расходов практически невозможным. Не случайно у нас столько исторических зданий, кому-то принадлежащих, но не используемых: люди приобретали полуразрушенные объекты, не осознавая объем финансирования, который потребуется на их восстановление, и в результате эти здания оказывались заброшенными и никому не нужными. То есть здесь, конечно, нужен четкий и прозрачный механизм, позволяющий инвестору понять свои затраты.

Яркий пример - усадьба Всеволожских, которую мы восстановили в процессе создания делового квартала «Красная Роза». (В реальности реставрация дома Всеволожских, до того считавшегося старейшим деревянным зданием Москвы, обернулась заменой его 100-процентным «новоделом», что не помешало городским властям отметить это событие специальной наградой конкурса «Московская реставрация» - «Хранители Наследия».)

Времени и средств на реставрацию потребовалось примерно в два раза больше, чем мы предполагали. И не отказались от этого проекта мы только потому, что изначальная задумка была слишком хороша: усадьба должна была стать доминантой «Красной Розы». То есть фактически мы на принцип пошли. Получилось красивое здание, нужное и самому кварталу, и городу. Но затраты мы спрогнозировать не смогли. Аналогичная история – с Галереей Жиро, которая также находится на территории «Красной Розы». Общая стоимость проекта реставрации исторического особняка превысила 250 млн рублей – это огромные деньги, затраты на обычный редевелопмент ниже примерно в три раза. Но мы все-таки этот проект реализовали в полном объеме, отчасти тоже из принципиальных соображений - памятники архитектуры, многие из которых были практически утрачены в советские годы и в 1990-е, необходимо возвращать на карту города. И если нам это под силу, то мы это стремимся делать, подчас отодвигая коммерческие обоснования на второй план.

Беседовала Яна Миронцева