Историческая среда и КРТ: гордость и предубеждения

Евгения Твардовская, магистр градостроительства

Возможно ли совместить КРТ и ОКН? Мифы и реальные проблемы, выгоды и опасности - продолжаем дискуссию.

Новость вызвала широкий резонанс: очевидно, в формулировках точкой отсчета делается новое строительство, которое должно «вытянуть» памятник и вылечить головную боль инвесторов. То есть своеобразие исторической среды и ОКН – архитектурное и смысловое – не воспринимается как фактор, который должен определять параметры, образ жизни, подходы и регламенты нового строительства. А ведь именно ОКН уже был и есть, он задает конкурентное преимущество территории.

Мы решили дать свой подробный анализ плюсов и минусов КРТ с ОКН, продолжая дискуссию на страницах «ОГ» (№ 2, 2024 г., № 4, 2025 г.). 

КРТ набирает обороты и становится основной моделью градостроительного освоения территорий, при этом есть требование стандартизации, а значит, заявленная в том числе и в нашем журнале модель «КРТ с ОКН» вполне может стать пятым видом КРТ (на данный момент их, согласно ГрК, четыре).

Что мы получаем, объединяя КРТ с ОКН? По сути, это стык двух сложнейших и противоречивых областей – сохранения наследия и современного девелопмента. Необходимость «донастройки» механизма КРТ под деликатную историческую ткань и разработка подходов к реализации проектов КРТ с ОКН определяют острую актуальность темы.

ГРАДОКОДЕКС НАДО ЧТИТЬ. РАЗВЕНЧИВАЕМ МИФЫ. 

МИФ 1. КРТ ПРОТИВОРЕЧИТ СОХРАНЕНИЮ ИСТОРИЧЕСКОЙ СРЕДЫ

Изначальные принципы и задачи КРТ – никак не противоречат сохранению среды вообще и исторической в частности. Достаточно вспомнить цели КРТ:

- «обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений»;

- «повышение качества городской среды и улучшение внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства»;

- «обеспечение достижения показателей, в том числе в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан»;

- «повышение эффективности использования территорий».

До недавнего времени в России отсутствовал эффективный правовой и градостроительный инструмент, который позволял бы не просто охранять отдельные памятники в рамках охранных зон, а комплексно сохранять и развивать историческую среду как целостный организм (включая планировку, видовые раскрытия, решая вопросы собственности и восстанавливая единство исторических ансамблей) и задавать финансово-экономическую модель развития территории (привлекая инвестиции, госфинансирование, создавая ГЧП и т. д.). Введение механизма КРТ в 2020 году открыло новые возможности именно в комплексном средовом подходе.

МИФ 2. У КРТ НЕТ МЕХАНИЗМОВ СОХРАНЕНИЯ И ФОРМИРОВАНИЯ СРЕДЫ. ЭТО ВООБЩЕ НЕ СРЕДОВОЙ ИНСТРУМЕНТ

Только КРТ имеет в своем арсенале правовые механизмы, которые позволяют эффективно решать проблемные ситуации, характерные для ОКН и исторической среды.

Многие некогда единые исторические ансамбли оказались разделены между разными собственниками с разными намерениями и возможностями (главный усадебный дом оказывается отрезан от усадебного парка, а территория городского мануфактурного ансамбля, сохраняющего исторические постройки, разделена между несколькими собственниками). Зачастую такой «распил» происходил в 1990-е годы и абсолютно без каких-либо историко-культурных оснований. Теперь такие ОКН преимущественно разрушаются, а территории вокруг стагнируют.

Так вот, именно КРТ решает эти проблемы за счет нового межевания, изъятия, компенсации, выстраивания финансово-экономической модели ГЧП, государственного соучастия. А восстановление единства исторического ядра территории за счет нового проекта красных линий и межевания, позволяющего вернуться к исторической парцелляции, приводит к формированию единого хозяйственного комплекса, а значит, и управления, а в итоге – и развития.

Де-факто такие подходы уже развиваются на уровне регионов. В России складываются:

·                   обширная практика изъятия ОКН у недобросовестных владельцев (по данным на август 2025 года в Ярославской области изъято 30 ОКН);

·                   практика выделения компенсационных земельных участков взамен изымаемых (например, по договору мены);

·                   нижегородский опыт предоставления участков под строительство компаниям, которые приняли на себя обязательства по ремонту, реставрации, приспособлению для современного использования ОКН, выявленного ОКН, капитальному ремонту или реконструкции исторически ценных градоформирующих объектов.

Кроме того, КРТ позволяет решать вопросы с собственностью и границами – руководствуясь не только частными, но и общественными интересами. Например, земельные участки и постройки, попадающие в границы КРТ, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории.

Таким образом, КРТ с разветвленным инструментарием решения вопросов с собственностью и межеванием может стать эффективным инструментом сохранения ОКН и развития исторической среды.

МИФ 3. В КРТ с ОКН НЕТ И НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ЭКОНОМИКИ НАСЛЕДИТЯ, ВСЕ СВЕДЕТСЯ К НЕБОСКРЕБАМ

Очевидно, что никогда двухэтажный особняк не сможет соревноваться в доходности с высоткой. Но также очевидно, что логика и рентабельность инвестиций в наследие и среду требуют и особого типа инвестора, настроенного на «длинный рубль», и государственного соучастия, выраженного не только в политической воле.

Конечно, тут грех не сказать, что воссоздание высококачественной исторической среды повышает стоимость квадратного метра в границах КРТ, так что можно строить меньше, но дороже. Кроме того, строгие регламенты создают предсказуемость развития территории, стабильность окружения, за что многие готовы платить. Ну и, наконец, репутационные бонусы проекта для общего блага, имидж хранителя и спасителя культурного наследия – тоже никто не отменял.

Но планируются и конкретные стимулирующие меры КРТ в целом и проектов КРТ с ОКН. В открытых источниках упомянуты следующие:

1. Уточнение порядка согласования между органами охраны памятников и инвесторами. Ожидается создание единой цифровой платформы.

2. Закрепление критериев реконструкции объектов культурного наследия. Планируется разработать четкие критерии, при которых ОКН можно включать в программу КРТ.

3. Особый режим финансирования реставрационных работ. Поправки вводят механизм смешанного финансирования, при котором в реставрацию смогут вкладываться частные инвесторы, государство (через субсидии или гранты Минкульта), банки (с использованием льготного проектного кредитования). Рассматривается также возможность государственных гарантий по кредитам и компенсации части процентной ставки.

4. Заемное финансирование и залог будущих активов. Сегодня банки неохотно кредитуют КРТ, поскольку права на объекты, создаваемые в будущем, юридически не закреплены. Поправки позволят использовать будущие активы (земельные участки, объекты инфраструктуры, права аренды) в качестве залога, что фактически откроет путь к проектному финансированию КРТ по аналогии с жилищным строительством.

5. Изменения в налоговом законодательстве. Планируется:

·                   уточнить порядок налогообложения земельных участков, находящихся в стадии освоения;

·                   предоставить налоговые льготы по НДС и налогу на прибыль для инвесторов, участвующих в КРТ;

·                   определить правила учета расходов на инфраструктуру (дороги, инженерные сети) в составе затрат, уменьшающих налогооблагаемую базу.

6. Использование механизма СЗПК в рамках КРТ.

СЗПК – соглашение о защите и поощрении капиталовложений – инструмент, который гарантирует инвестору неизменность налоговых и регуляторных условий в течение всего срока реализации проекта. Ранее СЗПК применялся преимущественно к промышленным и инфраструктурным объектам. Теперь предлагается снять запрет на его использование в проектах КРТ, что даст девелоперам возможность зафиксировать стабильные условия на срок до 20 лет.

Все это говорит о том, что КРТ с ОКН будет развиваться и всячески поддерживаться на уровне государства, а соответственно, экономическая реализуемость их будет интенсифицироваться.

ОПАСНОСТИ КРТ ДЛЯ ИСТОРИЧЕСКОЙ СРЕДЫ: ПРАВОПРИМЕНЕНИЕ ИСКАЖАЕТ ПРАВО

Мы проанализировали проекты КРТ с ОКН, которые реализуются сейчас в разных регионах и описываются в разных источниках. Увы, возникает неутешительная картина. Становится очевидным, что:

- КРТ в исторической среде переходит в режим точечной застройки, для которой не был создан изначально. Так, заявленная в 2026 году площадь КРТ в границах улиц Кирова и Климова в Кургане – 0,39 га (рекордный минимум).

- В проектах нет подробных градрегламентов для будущего строительства с учетом соседства ОКН. Новое строительство просто заполняет все возможные лакуны между охранными контурами, усугубляя «пористость» исторической среды, а не консолидируя ее для дальнейшего развития. Ни в одном проекте КРТ не оценивается и не учитывается влияние ОКН на реформируемую среду, не закладывается строительство с учетом морфотипов или с выработкой особого стиля данного конкретного места.

- Практически во всех случаях идет корректировка охранных документов ОКН с целью увеличения территории под застройку. Это коррупционная составляющая, которая реализуется до принятия Решения о КРТ, но в момент, когда известен будущий застройщик. Доказать и предотвратить ее практически невозможно.

- Идет системное противодействие присвоению охранных статусов зданиям в границах предполагаемых проектов КРТ (ситуация с историческим деревянным кварталом 1920-х годов «Красный Просвещенец» в Нижнем Новгороде).

- Там, где не получается преодолеть систему охраны, территорию просто «вырезают» из границ КРТ, создавая «резервацию» для ОКН.

Несмотря на прекрасные возможности, КРТ в исторической среде сегодня преимущественно становится инструментом ее упрощения и нивелирования, что негативно сказывается не только на архитектурном облике города и его историко-культурной идентичности, но и на социальной атмосфере, многообразии и перспективах развития районов, которые становятся банальными «спальниками».

В итоге все это отражается на экономике: «Сокращение исторической многослойности города снижает капитализацию среды», – отмечал еще В.Л. Глазычев.

Курган. КРТ в районе ул. Кирова и Климова. 2026. Рекордный минимум КРТ по площади – 0,39 га, два несмежных участка (на схеме выше). Снос 5 исторических деревянных зданий. Сохраняемый ОКН (ул. Кирова, 32) лишается «средовой поддержки». Новая этажность – до 25 этажей. (Подробнее - в нашем материале)

КРТ НА ИСТОРИЧЕСКИХ ТЕРРИТОРИЯХ – БЕЗ КОМПЛЕКСНОСТИ И БЕЗ РАЗВИТИЯ. ПОЧЕМУ?

Проблема несоответствия заявленного «всего хорошего против всего плохого» имеющейся практике кроется в нескольких моментах, которые стали вполне явными и активно артикулируются в разных исследованиях – в частности, фонда «Институт экономики города».

Важнейшим документом, по которому идет градостроительное освоение территории в границах КРТ, является Решение о КРТ. В нем должны прописываться основные характеристики будущего строительства, их предлагает городская власть или же правообладатель. Но это не просто «декларация о намерениях». Это документ, который в иерархии градостроительной документации и документов территориального планирования встает автоматически на первое высшее место, обладая всеми признаками «чрезвычайных полномочий».

Так, основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные параметры разрешенного строительства, указываемые в решении о КРТ, могут не соответствовать Правилам землепользования и застройки (п. 5 ч. 1 ст. 67 ГрК РФ). Также в целях КРТ допускается утверждение документов планировки территории до внесения изменений в Генеральный план и ПЗЗ (ч. 10.2 ст. 45 ГрК РФ). КРТ допускает выдачу градостроительного плана земельного участка еще до его образования (ч. 1.2 ст. 57.3 ГрК РФ), а подготовку проектной и рабочей документации для размещения объектов капитального строительства, указанных в решении о КРТ, до образования необходимых для этих целей земельных участков (ч. 1.3 ст. 48 ГрК РФ).

На практике в Решение о КРТ вписываются только самые общие параметры – этажность, процент озеленения, минимальный отступ застройки от границ участка. То есть облик построек и реальные ТЭПы становятся известны «явочным порядком», а будущее развитие территории не закрепляется мастер-планом или концепцией развития – оно понимается исключительно как количество квадратных метров жилья и детсадов со школами (в лучшем случае). А что же будет здесь через 10–15 лет, за счет чего будет территория жить, как изменится налогооблагаемая база, что территория значит для города и какую функцию в нем будет выполнять, какой бизнес там может развиваться? На эти вопросы нет ответов. Более того, есть случаи, когда при выделении границ КРТ в Решении даже не прописывали наличие там ОКН! Так что ограничения и регламенты становились полным сюрпризом для приобретателя инвест-лота...

Сейчас эта порочная практика преодолевается. За период с марта 2024 года по май 2025 года до 28 выросло количество субъектов РФ, закрепивших требование об обязательной разработке архитектурно-градостроительной концепции (мастер-плана) КРТ. И до 39 выросло количество субъектов РФ, закрепивших требование о градостроительном обследовании территории.

Но по-прежнему мастер-планирование не считается обязательным. Да, его может разработать застройщик при желании – после того, как возьмет лот КРТ.

При этом очевидно, что последовательность должна быть обратной: сначала подробная программа развития (концепция, мастер-план – как угодно), разделение на лоты с прописанной программой для каждого и только потом – Решение о КРТ и выход на торги.

Если речь идет о поддержке и развитии исторической среды – это единственно возможный вариант.

СОДЕРЖАНИЕ ПРОГРАММЫ РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИИ КРТ с ОКН

Программа развития (концепция, мастер-план) – документ, в котором нужно заявить и закрепить также экономические инструменты содействия инвестору и возможность формирования государственно-частного партнерства (ГЧП), разграничить и закрепить сферы ответственности инвесторов и города. Это очень важно особенно для исторических территорий: в таком случае инвестор понимает заинтересованность и серьезность намерений муниципального образования, а также может эффективнее рассчитать рентабельность проекта и свои ресурсные возможности.

Именно такая программа развития (концепция, мастер-план) должна стать главным документом, «дорожной картой» развития исторической территории. И уже исходя из заданных условий должно приниматься решение о КРТ, идти формирование лотов КРТ и подбор инвесторов, а не наоборот – от желания и возможностей инвестора задается форма развития исторической среды и ее изменений.

Таким образом вырабатывается паритетность интересов городского сообщества и частных интересов застройщика; возникает возможность выстраивания проектов «в долгую» и их поэтапной реализации; складывается пространственный баланс между застроенными и свободными территориями, а городской бюджет в «обмен» на затраты на благоустройство, инфраструктуру и общественные пространства получает доходы от продажи земельных участков.

Среди обязательных позиций Программа развития территории для КРТ с ОКН (мастер-план, архитектурно-градостроительная концепция) должна содержать следующее:

1)                Границы территории КРТ с ОКН.

2)                Сформулированные принципы использования – идеология территории: видение ее развития и роли в городе, приоритетные цели и задачи муниципального образования на этой территории (культурно-просветительские, развитие туризма, жилье, производство). Среди них – сохранность ОКН и исторической среды.

3)                Сведения об ОКН, их ценности, зонах охраны, возможностях и вариантах приспособления к современному использованию.

4)                Представление объемно-пространственного и планировочного решения территории с проектным зонированием и регламентами для проектных зон, концепцию проектного межевания.

5)                Сведения о планируемых объектах, в том числе технико-экономические показатели возможной застройки.

6)                Сведения об объектах, подлежащих изъятию.

7)                Описание и перечень видов работ по благоустройству территории как жилой застройки, так и общественных пространств.

8)                Финансово-экономическая модель проекта (возможные источники финансирования, доля государственного участия, возможности государственно-частного партнерства).

9)                Этапность реализации программы.

ПОЛИТИЧЕСКАЯ ВОЛЯ И ИНВЕСТОРСКАЯ НЕВОЛЯ В КРТ с ОКН

Говоря про КРТ в исторической среде, мы говорим о точках потенциального развития города и знаковых местах, изменения которых чувствительны для всех. То есть они представляют общую ценность, пусть даже и могут находиться в частной собственности. Поэтому блюстителем интересов общества здесь выступает государство, город, муниципалитет, который понимает развитие того или иного объекта в контексте развития всего городского сообщества и городской экономики. Госорганы здесь выступают балансировщиками интересов, их роль критически велика. Согласно ГрК государство может проводить КРТ за свой счет или же быть соучастником проекта. И это очень правильная и удобная модель – именно когда речь идет об исторической среде, когда снести и заново построить, может, легче и быстрее, но с точки зрения городского развития требуется поступательное восстановление.

Передача в частную собственность не означает, что государство снимает с себя ответственность за судьбу ОКН. И через Программу развития территории в проектах КРТ с ОКН воля государства и общества должна быть четко проартикулирована через будущие функции места.

КРТ с ОКН КАК ПЯТЫЙ ВИД КРТ

Расширение мер господдержки, нарастание вовлеченности бизнеса и рост популярности КРТ – все это говорит о том, что будет все больше проектов КРТ именно с участием ОКН.

И поэтому есть прямая необходимость выделить КРТ с ОКН в отдельный вид КРТ, прописав его признаки и разработав соответствующую методику реализации.

На данный момент представляется важным определить и закрепить:

- Виды ОКН, которые могут быть включены в КРТ.

- Меры поддержки инвесторов в КРТ с ОКН.

- Программу развития территории как обязательный изначальный документ проекта КРТ с ОКН, в котором определяется позиция государства и собственника.

- Перечень обязательных параметров программы.

- Формы общественного соучастия в обсуждении программы и выработки решений.

- Порядок реализации КРТ с ОКН: программа развития территории, разбивка на лоты с подробной идеологией и ТЭПами, подготовка Решения о КРТ, торги, реализация и контроль.

Предлагаемый новый пятый вид КРТ – КРТ с ОКН – доказывает, что КРТ может быть не только инструментом массового жилого строительства, но и инструментом сохранения и развития ценной исторической среды. Для этого в арсенале КРТ есть уникальные правовые возможности, которых нет в других инструментах работы с ОКН.

КРТ с ОКН может предложить разветвленные варианты привлечения инвестиций, выстраивания государственно-частного партнерства, формирования баланса бизнес-интересов и сохранения историко-культурных ценностей, акцентируя при этом, что сохранение наследия и культурной идентичности является государственной стратегической задачей.

Градостроительные решения, предлагаемые через КРТ с ОКН, могут быть дополнены или специфицированы под региональные особенности, но они лежат в контексте действующей практики и законодательства, а также средового подхода – он считается единственно верным по отношению к ценной застройке наших городов, которой с каждым годом остается все меньше.

***

Статья с изменениями опубликована в журнале "Охраняется государством" - № 3 за 2026 год

Источники иллюстраций: Схемы автора из магистерской диссертации «Градостроительный потенциал исторической среды при реализации проектов комплексного развития территории (КРТ) (на примере Спасской слободы в городе Ярославле)», защищенной в МАрхИ в 2026 г.; Яндекс-карты, сайт застройщика GloraX