Проекты КРТ (комплексного развития территории) в исторической среде: риски и потенциал

КРТ и ОКН: анализируем первые практики взаимной работы

Евгения Твардовская, замглавного редактора сайта «Хранители Наследия», магистрант кафедры «Градостроительство» МАРХИ

Дмитрий Верховский, градостроитель, автор ТГ-канала «Верховский PRO  наследие»

По понятиям

Механизм КРТ, введенный в Градостроительный кодекс в 2020 году с целью «повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства», с 2021 г. является также инструментом работы в сложившейся исторической среде (см. Постановление Правительства РФ от 8 июня 2021 г. № 871).

«Определены правила согласования включения в границы территории комплексного развития земельных участков и расположенных на них объектов культурного наследия. Это позволило нам не «вырывать» объекты из границ КРТ, а наоборот – включать их в общий контекст КРТ, вовлекая их в хозяйственный оборот. Зачастую объект культурного наследия стоит и погибает, мы же, вовлекая его в КРТ, обязываем то лицо, которое реализует КРТ, заниматься этим объектом», - сказала в интервью журналу «Охраняется государством» МарияСиничич, директор Департамента КРТ Минстроя РФ .

КРТ позволяет существенно сократить инвестиционно-строительный цикл, определяет документацию по планировке территорий как основной документ, а также позволяет четко регламентировать взаимодействие с правообладателями и собственниками. Это эффективный инструмент для работы с крупными территориями посредством унифицированных подходов, который решает десятилетиями копившиеся социальные проблемы (ветхое жилье, деградирующая городская среда, отсутствие элементарных коммунальных удобств и проч.).

Но вот насколько мощность КРТ годится для масштабов исторических кварталов? Возможно ли использовать его плюсы, не повредив тонкой городской ткани?

В нашем законодательстве нет единого закрепленного определения «исторической среды». Под исторической средой в контексте данной статьи предлагается понимать фрагменты застройки, либо обладающей официальным статусом объекта культурного наследия (в трактовке Закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» - памятник архитектуры, ансамбль или достопримечательное место), либо находящейся в границах зон охраны ОКН. Таким образом статья будет касаться территорий исторических поселений и зон охраны объектов культурного наследия.

Трудный первый опыт

В открытом доступе нет сводной статистики проектов КРТ в исторической среде, равно как и данных о том, имеются ли уже завершенные проекты. «На данный момент в 14 городах, являющихся историческими поселениями, реализуются в разной степени этапности 72 проекта КРТ. Они касаются как жилой застройки, так и незастроенных территорий. Но если застройка не имеет никакого статуса, то мы не можем выделить такие проекты в какую-то отдельную строку статистики», - такие цифры приводит Мария Синичич, директор Департамента КРТ Минстроя РФ.

Задачу анализа нынешних подходов КРТ к исторической среде затрудняет отсутствие систематизированной и обновляемой информации на официальных порталах регионов. Исключением является Нижегородская область, развернувшая системную и публичную деятельность по реализации КРТ на своей территории.  Все проекты последовательно освещаются на ресурсах ГБУ НО «Институт развития агломерации Нижегородской области» (он делает предынвестиционную подготовку лотов), а также докладываются Министерством градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области. Все это дает нам возможность выявить некоторые закономерности в подходах Нижнего Новгорода.

Первым проектом КРТ в Нижнем Новгороде, запущенным по инициативе правообладателя, стало преобразование Черниговской набережной – это территория между Канавинским и Метромостом (ул. Черниговская, пер. Мельничный, ул. Гаршина, Казанская пл.) - которым занимается федеральный девелопер GloraX. Это самое сердце исторического города, его канонический вид с Оки. Общая площадь - 125 339 кв. м. Компания получила разрешение на строительство двух высотных домов (117 м – это будут самые высокие дома в столице региона), соединенных парящим мостом, общей площадью более 52,5 тыс. кв. м. Кроме двух высотных зданий компания построит жилье, административные объекты и социальную инфраструктуру. Предполагалось, что девелопер вложится в восстановление ОКН - на этой территории пять памятников архитектуры, а комплекс мукомольной мельницы торгового дома «Емельян Башкиров с сыновьями» (1870–1914 гг.), компания реконструирует самостоятельно, для реновации еще девяти ОКН предоставит средства городу. Архитектурное решение проекта разработано московским бюро «Остоженка».

Просматривая проектные решения (см. Рис. 1, 2, 3) – становится очевидным, что каноническая панорама Нижнего Новгорода коренным образом трансформируется, линия исторических домов становится аппликацией на фоне нависающей новой застройки, которая в своем объемном решении никак не учитывает контекст. Две новые высотки у моста становятся доминантой всего города.

Такое решение потребовало «преодоления» защитных механизмов сохранения наследия. С 2005 года Благовещенская слобода (историческое название этого места) была обозначена как потенциальное достопримечательное место. Но вплоть до 2023 года так и не был присвоен никакой защитный статус, не были до конца утверждены зоны охраны даже таких знаковых ОКН, как Благовещенский монастырь (хотя с 2000 года было разработано аж 3 проекта зон охраны, но все они были отклонены). В результате в связи с КРТ - ООО «АС-Студия» в 2022 году был разработан и одобрен Проект объединенной зоны охраны федерального ОКН «Ансамбль Благовещенского монастыря» и еще 12 региональных ОКН, который в зонах регулирования застройки допускает высотность до 100 метров и новое строительство на всех свободных территориях (см. Постановление Правительства Нижегородской области от 03.03.2023 N 170 "Об установлении объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, расположенных в г. Нижнем Новгороде, утверждении требований к градостроительным регламентам в границах территорий данной зоны и о внесении изменений в постановление Правительства Нижегородской области от 9 июня 2022 г. N 435").

В ранее разработанных и предлагавшихся документах таких высотных параметров не было.

Ну и наконец, стоит добавить, что застройщик не вкладывает – как предполагалось - деньги в реставрацию: все ОКН по Черниговской ремонтируют за счёт субсидии из бюджета Нижегородской области фонду капремонта (что подтверждает тендерная информация). Таким образом громкий проект КРТ в исторической среде снивелировался до точечной застройки, которую город еще и соинвестирует.

Фото 1. Из материалов проекта АБ «Остоженка». Разработка мастер-плана участка в районе Метромоста в Нижнем Новгороде. Лиловым цветом отмечена существующая застройка. Красным – реконструируемая и проектируемая. Источник: Сайт Архитектурного бюро «Остоженка»

Фото 2. Проектируемый вид территории в районе Метромоста в Нижнем Новгороде. Новый образ набережной. Источник: Сайт Мультиформатного федерального девелопера GloraX

Фото 3. «Благовещенские башни» - новая доминанта Черниговской набережной в Нижнем Новгороде. Источник: Сайт Мультиформатного федерального девелопера GloraX

Другой пример представляет ситуация с уникальным сохранившимся деревянным кварталом 1920-х годов «Красный Просвещенец». Этот ансамбль располагается в самом центре Нижнего Новгорода (ограничен ул. Белинского, ул. Ашхабадская, ул. Невзоровых, ул. Тверская плюс часть квартала по нечетной стороне ул. Невзоровых), но никогда не обладал никаким охранным статусом. Комплекс включает 16 домов: 14 деревянных на 4 квартиры с отдельным входом и два кирпичных на 8 квартир, при каждом доме – сады по 5 соток на каждую семью. В 2022 году территорию включили в границы КРТ. По новому проекту на месте уютных исторических домов стояли высотки. Это вызвало общественный резонанс, жители части домов провели голосование и вышли из КРТ. Но их последующие попытки присвоить кварталу статус достопримечательного места –поддержанные авторитетными экспертами, оказались тщетными. Развернулась настоящая «война экспертиз». В результате в статусе «Красному Просвещенцу» было отказано, после чего сразу же в СМИ прозвучали заявления о том, что уже практически готов проект нового жилого комплекса на этом месте, который будут делать посредством КРТ.

Фото 4. Квартал «Красный Просвещенец». Пример существующей застройки. Фото предоставлено И.С. Агафоновой 

Фото 5. Проект застройки квартала «Красный Просвещенец» в рамках КРТ, разработанный Институтом развития агломерации Нижегородской области в 2022 г. Источник: Сайт GIPERNN.RU

На аукцион в 2025 году планируется вынести участок для строительства Правительственного квартала на Сенной. Он займет 11,15 га. Общая площадь расположенной там недвижимости составит 307 540 квадратных метров. Полезная жилая площадь достигнет 220 397 «квадратов». Изначально предполагалось, что в квартал будут вынесены административные функции и структуры из Нижегородского кремля. Именно под такую идеологию в феврале 2024 года была полностью снесена застройка (деревянная и полукаменная, XIX-нач. XX вв.) Новосолдатской слободы, которой так и не успели присвоить защитный статус. При этом – по прошествии времени – от вывода на Сенную административных функций отказались и просто передали участок инвестору GloraX для строительства жилья.

Фото 6. Остатки Солдатской слободы в Нижнем Новгороде. Фото из открытых источников

Фото 7. Участок, расчищенный под Правительственный квартал. Фото из открытых источников

Фото 8. Схема КРТ Правительственного квартала. Источник: Сайт GIPERNN.RU

Также в следующем году на торги будет выставлен проект КРТ квартала на улице Гоголя, историческая Телячья слободка (ул. Малая Покровская, Заломова, Нижегородская, Гоголя). Там действуют только защитные зоны и зоны охраны отдельных ОКН. Площадь лота составляет... всего 1,29 гектара – это минимальная площадь КРТ в российских масштабах!

Исходя из вышеприведенного обзора, можем констатировать, что КРТ в исторической среде работает фактически в режиме точечной застройки, для которого этот инструмент не было создан изначально. А это несет существенные риски. Так, проекты КРТ в исторической среде преимущественно становятся инструментом противодействия системе охраны наследия и его вытеснения, а как результат – упрощения, что негативно сказывается не только на архитектурном облике города и его историко-культурной идентичности, но и на экономике: «Сокращение исторической многослойности города снижает капитализацию среды», - отмечал В.Л. Глазычев (см. Самара: Наследие под угрозой. Совместный отчет Московского общества охраны архитектурного наследия (MAPS) и международной организации SAVE Europe's Heritage. – 2009 – Предисловие В.Л. Глазычева).

Широко применяемый сегодня в России «средовой и контекстный подход» в разработке проектов по развитию исторических кварталов – не находит отражения в подходах КРТ.

 Предварительные выводы и мысли «на перспективу»

Исходя из выявленных общих и повторяющихся закономерностей инструмент КРТ для работы с исторической средой требует серьезной донастройки. Очевидно, что только проработанный на подготовительном этапе лот, с четкими правилами и инструкциями застройщику, гарантирует деликатную работу такого мощного инструмента как КРТ в контексте исторического города. И здесь ключевая роль лежит на муниципальном образовании, которое проводит предынвестиционную подготовку.

Лот «под КРТ» в историческом городе должен быть определенным образом юридически отформатирован в интересах города: ожидания и приоритеты города должны быть четко сформулированы в Концепции (или любом другом документе); территория должна иметь единый охранный контур с разработанными регламентами; в регламентах важно учесть градостроительные характеристики, такие как планировку, композиционно-видовые связи; объемно-пространственные решения будущих построек; необходимо просчитать не только количество квадратных метров, но и социально-экономические эффекты от изменений - в долгосрочной перспективе.

Но - прежде чем рассуждать о донастройке, выскажем гипотезу о причинах сложившейся ситуации.

Можно обвинить инвесторов в паталогической нелюбви к наследию, но все же более реальная причина, в том, что затратная стоимость м2, полученного по результату реставрации или ревитализации исторических территорий - выше рынка. А в некоторых городах (даже региональных столицах) - существенно выше. В таких условиях, любой Проект не имеет смысла с точки зрения экономики.

И важно честно рассмотреть какие выходы есть у инвестора, предлагаем четыре варианта:

- Формирование инвестором своего уникального предложения, цена которого будет обоснованно выше рынка;

- Отмена или уменьшение ограничений по условиям охраны памятников и увеличение рентабельности Проекта за счет большего количества м2;

- Получение компенсации или субсидий от органов власти;

- "Подвешивание" Проекта до лучших времен или его перепродажа.

 Уникальность предложения на исторических территориях может быть обусловлена локацией, памятью места или идентичностью и качеством Проекта. С первым в исторических центрах проблем не бывает. Память или идентичность места - тоже обычно работают, существенно добавляя смысла и стоимости происходящим с объектом процессам. Например, творческие кластеры гораздо увереннее функционируют на основе исторического объекта, а не в новеньком общественно-деловом центре.

А вот качество Проекта - часто ограничено строгими требованиями по охране памятников. Нет никакой гарантии, что проект, построенный строго в соответствии с установленным в зонах охраны параметрами, корректно впишется в историческую среду. В то время как качественный проект, корректно отрабатывающий ценностные характеристики исторической среды, может и превышать установленные параметры. Получается, что улучшение ТЭПов возможно только через ослабление требований? Но истина - она посредине.

У нас в принципе очень слабо развито направление проектирования исторических территорий. И тут хорошим инструментом могло бы быть грамотно выстроенное и введенное в законодательство понятие регенерации исторической среды. Если рассматривать последнюю как контролируемое ради качества проекта отклонение от параметров зон охраны, то это гораздо меньшее зло, чем действия по прямому сносу ограничений. А контролировать регенерацию можно, если организовать ее по подобию реставрации с воссозданием, только не ОКН, а исторической среды. С обязательным выявлением и закреплением "предмета охраны", то есть качеств и характеристик исторической среды, которые должны быть сохранены при регенерации. С формированием Проекта регенерации, связанного с архитектурным решением, и с его полноценной экспертизой тремя экспертами. С возможностью уточнять параметры регенерации в Проекте, а не фиксировать их ранее в зонах охраны.

В любом случае, наша задача - выстроить приоритеты так, чтобы поиск возможностей улучшения ТЭПов велся вокруг качества и уникальности Проекта. Это самый комплиментарный по отношению к наследию вариант. И только когда будут исчерпаны эти возможности, должны включаться субсидии, гранты, компенсации. Определить момент исчерпания возможностей можно только через набор соответствующих кейсов (оптимально в рамках проектного финансирования) и обеспечения доступа к этой информации.

Правда, и компенсационные меры можно реализовывать по-разному. Выделение дополнительного участка за пределами центра, конечно, может решить проблему конкретного объекта, но вносит неопределенность на рынок исторической недвижимости в целом. Способствуя снижению стоимости м2 и ставя под удар рентабельность проектов, изначально пытавшихся обойтись "своими силами". Более корректно формировать инвестиционные лоты так, чтобы они имели единый контур в границах исторических территорий. Но с возможностью комбинирования объектов реставрации, воссоздания и нового строительства. Тогда фокус в Проекте будет на качестве решений по развитию исторической среды, а не на максимизации компенсационных ТЭПов. Но если у инвестора не получится вывести ТЭПы Проекта в плюс по первым трем обозначенным направлениям, то объект неминуемо переведётся в режим ожидания или поиска нового покупателя. Интересно, что это более вероятно, если он получен по процедуре льготной передачи инвесторам, где минимальные начальные вложения и есть возможность затягивать процессы, обосновывая это временными затратами на разработку научно-проектной документации. Пока таких случаев не видно, но при активизации рынка, возможно и такое негативное его развитие. Возвращаясь к теме реализации КРТ на исторических территориях, становится ясным, что необходимо развивать и его методическое сопровождение, обеспечивая приоритеты и минимизируя риски по указанным выше направлениям.

Приглашаем все заинтересованные стороны начать активные обсуждения темы КРТ на исторических территориях.

P.S. Текст частично опубликован в сборнике «Материалы XV Международной научно-практической конференции “Инвестиции, градостроительство, технологии как драйверы социально-экономического развития территории и повышения качества жизни населения”. Часть 1» - Томск, 2025 г.