В проекте КРТ в Кургане «забыли» ОКН и охранные зоны ::: Евгения Твардовская

В проекте КРТ в Кургане «забыли» ОКН и охранные зоны

21.03.2026

Что нужно изменить в системе КРТ, чтобы такого не случалось? Наши предложения

Евгения Твардовская

Как гром среди ясного неба… Активисты «Том Сойер Феста» Кургана вдруг узнали, что опекаемый и восстановленный ими в 2021 году деревянный дом по ул. Кирова, 34 – подлежит сносу в рамках проекта КРТ. Сюрпризом такое решение оказалось и для жителей этого дома. Дальше – больше. Выяснилось, что подлежат сносу несколько аварийных домов и по улице Климова. Они разной степени сохранности и историчности, но есть там, например, и такой – дом вахмистра Николая Васильевича Германова 1897 года (ул. Климова, 27). Другими словами – осколки исторической среды старательно убираются.

Это все закреплено в постановлении Главы города Кургана от 29 января 2026 года № 7-гк «О комплексном развитии территории жилой застройки, расположенной в границах улиц Кирова, Климова, в городе Кургане».

курган10.png

Кунгур9.png

Фото: Ул. Кирова

Кунгур10.png

Фото: Ул. Климова

Ну что ж – поздравляем курганскую администрацию!

Здесь она бьет всероссийский рекорд по минимальной площади КРТ. Если раньше, как мы писали, «пальма первенства» принадлежала Нижнему Новгороду – проект КРТ квартала на улице Гоголя (историческая Телячья слободка- ул. Малая Покровская, Заломова, Нижегородская, Гоголя) составлял 1,29 га, то КРТ в Кургане составляет 3 924 кв м – 0,39 га! Причем это два не смежных участка!

Фото: Границы КРТ в Постановлении Главы города Кургана № 7-гк

Если внимательно посмотреть на границы КРТ, то ощущение, что их художественно «вырезали маникюрными ножницами»! А это и правда так. И границы проведены совершенно не случайно. Но их авторы забыли одну важную вещь: соседство ОКН, ограничения, зоны охраны... Об этом – ни слова в Постановлении Главы города Кургана № 7-гк. Увы – довольно типичная история, очень опасная – и важно в ней разобраться.

Следите за руками

На самом деле, по ул. Кирова жив какой-никакой фронт исторической застройки: приговоренный дом 34 соседствует забором с ОКН – домом 32, а за ними на углу – полуразрушенный выявленный ОКН, который пока не успели законсервировать. В 2021 году активисты «ТСФ-Курган» подружились с обитателями всех домов, дом 34 был заново покрашен, была заменена обшивка, восстановлены цоколь, наличники и декоративные элементы. Кроме того, была установлена водосточная система. Помогли и хозяевам дома 32. То есть уличный фронт приобрел «вполне себе» исторический вид.

Курган8.png

Фото: Предмет заботы ТСФ-Курган. Ул. Кирова, 32 – ОКН и не ОКН – д. 34

Что же теперь здесь задумано – в результате постановления о КРТ?

Сносу подлежат пять зданий – по ул. Климова и Кирова. В результате на ул. Кирова ОКН (дом 32) лишится своей «средовой поддержки» в виде дома 34. По ул. Климова – все будет зачищено.

Что могут построить? Читаем в постановлении, что этажность застройки может варьироваться: 3 этажа – для магазинов и общепита, для «делового управления» (что бы это ни значило) – 5 этажей, среднеэтажная застройка – 8 и многоэтажная – 25 этажей. Постановление – банально и типично по своей сути: максимально общие требования, из которых – по сути – может вырасти все что угодно. Скорее всего – монотонная застройка, выжимающая по максимуму из каждого участка.

курган3.jpg

Кстати – визуализацию можно уже представить. Достаточно посмотреть на «Яндекс-картах», во что превращена другая – нечетная сторона улицы Кирова...

Курган7.png

Курган6.png

Фото: Вот так сейчас выглядит современная застройка нечетной стороны ул. Кирова

«Гладко было на бумаге, да забыли про овраги»

Между тем, и ул. Климова, и ул. Кирова входят в границы Объединенной зоны охраны – установленной Постановлением Правительства Курганской области от 21 февраля 2024 года N 36. Дом Кирова, 34 находится - в зоне ЕО3.2, а участок – по Климова – в ЕЗРЗ-6.1.

курган2.jpg

курган1.jpg

Согласно режимам и требованиям к градрегламентам – по ул. Климова можно строить – 14 м высотой максимум (это 4-5 этажей). В единой же охранной зоне – вообще запрещено строительство, за исключением мер регенерации. Только реконструкция без изменения пространственных характеристик!

Однако теперь по новому постановлению о КРТ допускается строительство – до 25 этажей! Получатся – оно противоречит положениям и требованиям Объединенной зоны охраны? Получается – да.

Более того, в постановлении нет ни слова про ОКН и историческую среду. Возможно, Постановление Правительства Курганской области от 21 февраля 2024 года N 36 было отменено или пересмотрено? Но никаких «следов» этого в открытом доступе нет. Судя по всему, постановление – действующее.

И то, что его требования и ограничения не упоминаются в постановлении о КРТ – прямое нарушение, коррупциогенный фактор и повод обратиться в надзорные и правоохранительные органы.

Еще одна объединенная зона охраны?

В сети можно найти Постановление об еще одной Объединенной зоне охраны: появилось Постановление правительства Курганской области от 13 ноября 2025 года – «Об утверждении границ объединенной зоны охраны объектов культурного наследия регионального значения, находящихся на территории города Кургана, ограничений использования земельных участков и их частей и требований к градостроительным регламентам в границах объединенной зоны охраны объектов культурного наследия регионального значения, находящихся на территории города Кургана».

Оцените название – только ОКН РЕГИОНАЛЬНОГО значения! И то – только для 23 штук. Не понятно – почему только эти региональные ОКН и куда выпали федеральные? Как нынешнее постановление о новых граница ОЗО соотносится с предыдущим? Судя по всему – дополняет. Иначе выходит, что ОЗО просто взяли и сократили в несколько раз... Это вопросы, которые опять-таки надо адресовать Управлению охраны объектов культурного наследия Правительства Курганской области и Прокуратуре.

Беззащитный ОКН?

Но даже если предположить худшее – что каким-то образом «пали» все зоны и регламенты, то никто не снимал с госохраны ОКН по ул. Кирова, 32. А значит, либо сохраняются его охранные зоны, либо работают его защитные зоны. В любом случае строительство вплотную 25 этажей – недопустимо.

Постановление Главы города Кургана от 29 января 2026 года № 7-гк «О комплексном развитии территории жилой застройки, расположенной в границах улиц Кирова, Климова, в городе Кургане» является довольно типичным Постановлением о КРТ – в упрощенной форме предлагающим минимальный набор параметров для будущего строительства, никак не регламентирующим будущий архитектурно-градостроительный облик новых зданий, не учитывающим ОКН, а главное - не простраивающим никакой долгосрочной программы развития территории, ее экономической жизни, фактически – обрекающем ее на застройку типовым жильем и нивелирующем историко-культурный потенциал.

Такой подход – особенно для исторического города – губителен.

Что требуется поменять в механизме КРТ, когда речь заходит об исторической среде?

Наши предложения

На нашем сайте – мы уже ведем обсуждение типовых проблем и возможных вариантов корректировки КРТ при работе с исторической средой (можно почитать тут, тут и тут).

И сейчас – в контексте ситуации в Кургане – начинаем публикацию предложений, разработанных в магистерской диссертации нашего шеф-редактора Евгении Твардовской – «Градостроительный потенциал исторической среды при реализации проектов комплексного развития территории (КРТ)» (г. Москва, 2026 год).

Эти предложения основаны на анализе практики, мнении экспертов, исследованиях Фонда «Институт развития города». По мнению автора, основным и обязательным элементом КРТ при работе с исторической средой должна быть Программа развития территории (концепция, мастер-план). Город должен просчитывать и понимать, как будет жить территория, что нужно на ней городу, как будет поддерживаться историческая среда и активироваться ее потенциал. И только после этого - может выходить Решение о КРТ, с четко прописанными условиями для застройщиков.

Программа развития территории как точка отсчета и системообразущий фактор в формировании параметров решения о КРТ с ОКН

Общим для схем реализации четырех существующих видов КРТ (КРТ жилой застройки, нежилой застройки, незастроенных территорий, КРТ по инициативе правообладателя) является то, что этап подготовки и утверждения документации о планировке территории (ДПТ), внесение изменений в Генплан и ПЗЗ (при необходимости) – происходят фактически на предфинальном этапе: когда собственно решение о КРТ принято, опубликовано, заключены договоры и даже начато строительство.

Здесь важно подчеркнуть, что решение о КРТ – это не формальный организационно-распорядительный документ: согласно ГрК РФ решение о КРТ заменяет собой весь комплекс документов градостроительного проектирования (хотя регионы и не обязаны следовать этому подходу). Основные виды разрешенного использования земельных участков и ОКС, предельные параметры разрешенного строительства, указываемые в решении о КРТ, могут не соответствовать ПЗЗ (п.5 ч.1 ст. 67 ГрК РФ). Также в целях КРТ допускается утверждение ДПТ до внесения изменений в Генеральный план и ПЗЗ (ч.10.2 ст. 45 ГрК РФ). Также КРТ допускает - выдачу ГПЗУ до образования земельного участка (ч.1.2 ст. 57.3 ГрК РФ), подготовку проектной и рабочей документации для размещения ОКС, указанных в решении о КРТ, до образования необходимых для этих целей земельных участков ЗУ(ч.1.3 ст. 48 ГрК РФ).

Учитывая, что в решениях о КРТ фигурируют как правило, самые общие усредненные параметры, то будущее развитие территории, ее облик, реальные ТЭПы – становятся известны «явочным порядком» и вообще могут не соответствовать документам территориального планирования. Такая последовательность несет серьезные риски – как для застройщика и муниципального образования, так и для архитектурно-исторической среды города и экономической рентабельности проекта.

Источник: Результаты мониторинга практик регулирования и реализации проектов комплексного развития территорий жилой застройки в субъектах Российской Федерации в 2021-2024 годах. Фонд «Институт экономики города» [Электронный ресурс] // Сайт. URL: https://aiminvest.ru/wp-content/uploads/2025/04/---------------.---.-----------------------------------------------------------------------------------------------------2024.pdf.

Частота фиксации предельных параметров, предусматриваемых субъектами РФ.

В связи с чем для КРТ с ОКН предлагается сделать обязательной разработку Программы развития исторической территории (мастер-плана, архитектурно-градостроительной концепции), а также включение ее параметров в проект решения о КРТ, фиксацию в проекте решения о КРТ условия об обязательности подготовки ДПТ в соответствии с Программой развития.

Важно отметить, что эффективность такой схемы подтверждается практикой: за период с марта 2024 года по май 2025 года до 28 выросло количество субъектов РФ, закрепивших требование об обязательной разработке архитектурно-градостроительной концепции (мастер-плана) КРТ. И до 39 выросло количество субъектов РФ, закрепивших требование о градостроительном обследовании территории.

В исследованиях экспертов Института экономики города утверждается, что «разработка архитектурно-градостроительной концепции (мастер-плана) КРТ является лучшей практикой регионального регулирования, поскольку позволяет не только обосновать основные градостроительные и технико-экономические параметры проекта КРТ, подготовить решение о КРТ и проект договора о КРТ, отвечающие таким параметрам, но и обеспечить в результате реализации проекта КРТ формирование застройки и среды, отвечающих заранее продуманным и предъявленным требованиям со стороны заказчика – органа публичной власти»^{^[1]}.

Подготовка детального решения о КРТ как инструмент управления рисками (ключевая роль решения о КРТ как документа, заменяющего комплекс градостроительных документов).

Источник: Фонд «Институт экономики города» [Электронный ресурс] // Сайт. URL: https://aiminvest.ru/wp-content/uploads/2025/04/---------------.---.-----------------------------------------------------------------------------------------------------2024.pdf.

Результаты мониторинга практик регулирования и реализации проектов комплексного развития территорий жилой застройки в субъектах Российской Федерации в 2021-2024 годах

Программа развития (концепция, мастер-план) – документ, в котором нужно заявить и закрепить также экономические инструменты содействия инвестору, возможность формирования государственно-частного партнерства (ГЧП), разграничить и закрепить сферы ответственности инвесторов и города. Это очень важно особенно для исторических территорий: инвестор понимает заинтересованность и серьезность намерений муниципального образования, а также может эффективнее рассчитать рентабельность своего проекта.

Среди лучших практик в этой связи отмечают:

• опыт Московской области – с обоснованием необходимости привлечения бюджетных средств, оценкой их размера и сроков предоставления в рамках региональных и муниципальных программ строительства объектов социальной инфраструктуры (Московская область);

• опыт Бурятии – предоставившей льготы, меры государственной поддержки, субсидии на изъятие объектов капитального строительства и земельных участков в рамках КРТ.

Также мастер-план, являясь по сути средовым инструментом, позволяет отрегулировать не только архитектурно-градостроительный облик ОКС, их расположение и проч., но и прописать будущее благоустройство территорий жилой застройки. Такой опыт использовался в Иркутской области.

Именно такая Программа развития (концепция, мастер-план) должна стать главным документом, «дорожной картой» развития исторической территории. И уже исходя из его условий – должно приниматься решение о КРТ, идти формирование лотов КРТ и подбор инвесторов, а не наоборот. Таким образом вырабатывается паритетность интересов городского сообщества и частных интересов застройщика; возникает возможность выстраивания проектов «в долгую» и их поэтапной реализации; складывается пространственный баланс между застроенными и свободными территориями, а городской бюджет в «обмен» затрат на благоустройство, инфраструктуру, общественные пространства – получает доходы от продажи земельных участков (см. Рис. 18).

Среди обязательных позиций Программа развития территории КРТ с ОКН (мастер-план, архитектурно-градостроительная концепция) должна содержать следующее:

1) Границы территории КРТ с ОКН.

2) Сформулированные принципы использования – идеологию территории: видение ее развития и роли в городе, приоритетные цели и задачи муниципального образования на этой территории (культурно-просветительские, развитие туризма, жилье, производство). Среди них – сохранность ОКН и исторической среды.

3) Сведения об ОКН, их ценности, зонах охраны, возможностях и вариантах приспособления к современному использованию.

4) Представление объемно-пространственного и планировочного решения территории с проектным зонированием и регламентами для проектных зон; историческая парцелляция с концепцией проектного межевания.

5) Сведения о планируемых объектах, в том числе технико-экономические показатели возможной застройки.

6) Сведения об объектах, подлежащих изъятию.

7) Описание благоустройства, перечень видов работ по благоустройству территории как жилой застройки, так и общественных пространств.

8) Финансово-экономическую модель проекта (возможные источники финансирования, доля государственного участия, возможности государственно-частного партнерства).

9) Этапность реализации Программы.

После составления такой Программы может быть принято решение о КРТ, а территория разделена на лоты. Только проработанный на основе Программы (мастер-плана, архитектурно-градостроительной концепции) лот, с четкими регламентами и показателями, а также обязательством подготовки ДПТ в соответствии с Программой КРТ с ОКН – может быть допущен на аукцион.

Источник: Твардовская Е.Б. Градостроительный потенциал исторической среды при реализации проектов Комплексного развития территории (КРТ) (на примере Спасской слободы города Ярославля). Научн. рук.: Жеблиенок Н.Н. – Москва, МАрхИ – 2026 – Графическая часть.

Сравнительная схема организации процесса принятия решения о КРТ: в актуальной практике и в предлагаемой КРТ с ОКН.

Все высказанные предложения лежат в контексте действующего законодательства. Приглашаем к дискуссии. Продолжение следует.

^{^[1]} Фонд «Институт экономики города». Результаты мониторинга развития нормативной правовой базы субъектов Российской Федерации в сфере комплексного развития территорий. С. 15. URL: https://urbaneconomics.ru/sites/default/files/krt_zhiloy_zastroyki_na_may_2025_27_08_25.pdf.