Отреставрировал? Свободен

Вы взяли в аренду объект культурного наследия, заключили договор, начали в соответствии с ним реставрацию памятника, вложили в нее 233 с половиной миллиона рублей. На этом основании государство семь лет спустя перезаключило с вами договор аренды на льготных условиях – еще на 15 лет вперед. Но через 6 лет государство передало здание в управление госкомпании, которая уже через год указало вам на дверь, расторгнув договор аренды в одностороннем порядке. Как, а 233 миллиона, а льготная аренда? Спасибо, арендатор, свободен.

Такие истории особо интересно читать под звучащие с высоких трибун лозунги о необходимости стимулировать частные инвестиции в наследие и завлекать частный капитал всякими льготными условиями и преференциями.

Герои этого сюжета таковы. Объект культурного наследия — «Жилой дом поэта Майкова» конца XVIII века в Москве (Большая Спасская улица, 19А, стр. 1). С 1838 г. эта городская усадьба принадлежала дворянскому роду Майковых. Здесь жил один из известных русских поэтов XIX века Аполлон Николаевич Майков, член-корреспондент Петербургской Академии наук, журналист, автор многочисленных поэм, стихотворений и лирических драм, переводчик «Слова о полку Игореве». Сравнение современных фотографий с архивным чертежом 1833 года показывает, что облик здания с тех пор почти не изменился. С 1974 года дом Майкова – объект культурного наследия федерального значения.

Выгнанный арендатор, он же инвестор 233,5 млн рублей – юридическая фирма «Городисский и Партнеры». Госкомпания, расторгнувшая арендный договор в одностороннем порядке – небезызвестное АО «ДОМ.РФ».

Конфликт в 2020–2022 гг. разбирался в судах – от московского Арбитражного до Верховного. Заседания продолжаются.

Краткая фабула. Юридическая фирма арендовала здание площадью 1407,1 кв. м с 1 февраля 2006 года, став в этой аренде правопреемницей другой компании, которая в 2003 году заключила охранно-арендный договор по дому Майкова с московскими властями – до 1 июля 2028 года. В 2006–2009 гг. арендатором были в законном порядке и в соответствии с арендным договором проведены ремонтно-реставрационные работы, обошедшиеся в указанную выше сумму. На главный фасад вернулись некоторые элементы архитектуры XVIII века.

В 2012 году права собственника на дом перешли от города Москвы к Российской Федерации, которая, таким образом, сделалась (в лице Росимущества) арендодателем. В 2012 году Правительство РФ утвердило (постановлением от 04.10.2012 № 106-ПП) Положение об установлении льготной арендной платы арендаторам ОКН, находящихся в федеральной собственности, вложившим средства в работы по их сохранению. Вдохновленный этим арендатор дома Майкова в 2013 году обратился в Минкультуры РФ с заявлением об  установлении льготной арендной платы – в возмещение понесенных расходов на реставрацию. Минкультуры РФ – здесь цитируем решение Верховного суда – «рассмотрев заявление Фирмы и приложенные к нему документы, 07.08.2013 подтвердило выполнение Фирмой комплекса работ по сохранению объекта культурного наследия на общую сумму 233 538 729 руб. 25 коп. и приняло положительное заключение о предоставлении Фирме права на применение льготной арендной платы. На основании Положения и положительного заключения Министерства культуры от 07.08.2013 Управление Росимущества и Фирма 29.08.2013 заключили дополнительное соглашение об установлении льготной арендной платы в размере <…>, действующей с даты заключения соглашения до окончания срока действия договора (01.07.2028)».

Однако в феврале 2019 года государство-собственник передало здание в управление АО «ДОМ.РФ», имеющего право самостоятельно совершать любые сделки с недвижимостью. В марте 2020-го «ДОМ.РФ» уведомил арендатора о досрочном расторжении договора.

Арендатор-инвестор с таким поворотом событий не согласился и из особняка не выехал. После чего «ДОМ.РФ» обратился в суд с требованием разорвать арендное соглашение и обязать арендатора партнеры» вернуть имущество. Юридическая компания заявила встречный иск: вложения в реставрацию ей не компенсировали (в том числе путем зачета в счет арендной платы) – следовательно, при досрочном расторжении договора у арендодателя возникает неосновательное обогащение на 233,5 млн рублей. Эту сумму (плюс проценты за пользование чужими денежными средствами – 8,4 млн руб.) арендатор потребовал взыскать с АО «ДОМ.РФ» и Территориального управления Росимущества.

Не будем утомлять читателя подробным разбором судебных процессов 2020–2022 гг. –  тут были, как положено, и первая инстанция, и апелляция, и кассация, и вторая кассация в Верховном суде. Желающие изучить их самостоятельно могут почитать последнее на этот момент решение по делу – определение Верховного суда РФ от 25 октября 2022 года. 

Вкратце скажем, что первая инстанция (Арбитражный суд Москвы) решила, что заявленная во встречном иске сумма затрат – не «неосновательное обогащение» арендодателя, а расходы, которые арендатор обязан был нести по договору. Поэтому суд вынес решение в пользу «ДОМ.РФ», а во встречном иске отказал. Апелляция и кассация эту позицию поддержали.

Однако Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в октябре 2022 года пришла к выводу, что если арендатор к моменту расторжения аренды не возместил стоимость своих затрат на реставрацию, то арендодатель обязан выплатить ему невозмещенную сумму. Поэтому коллегия отменила судебные решения трех нижестоящих инстанций в части отказа во встречном иске (право АО «ДОМ.РФ» расторгнуть договор аренды суд признал законным) и вернула дело на новое рассмотрение в Арбитражном суде города Москвы.

Специализированный портал «Право.Ру» приводит комментарий по этому делу  юриста Land Law Firm Алены Дурневой: арендатор столкнулся, по сути, с изъятием здания. Решение о передаче объекта под управление АО «ДОМ.РФ» принимают на основании акта особой правительственной комиссии. На сайте последней, по словам Дурневой, опубликовано более 140 решений о целесообразности такой передачи участков и объектов на них. Эксперт обращает внимание, что нет четких критериев для обоснования решений комиссии. Их принимают на основании оценки эффективности использования объекта и целесообразности его передачи, что существенно затрудняет оспаривание такого акта. «АО «ДОМ.РФ» в любой момент может расторгнуть договор аренды на основании закона. В подобных ситуациях арендатор не защищен и может требовать только возмещения убытков, которыми в рассматриваемой ситуации будут некомпенсированные расходы на ремонт объекта культурного наследия», – говорит Алена Дурнева. Она также отмечает, что арендатор заявил в иске всю сумму затрат на ремонт и реставрацию дома Майкова – 233,5 млн руб. Но сумму ведь частично компенсировали, так как фирма с 2013 года платила льготную арендную плату. Юрист предполагает, что сумма «неосновательного обогащения» будет все же «скорректирована, если договором не предусмотрены иные варианты компенсации».

Чем закончится дело, неизвестно. Для нас же важен диагноз юриста: в подобных ситуациях арендатор не защищен, а фактическое изъятие недвижимости может случиться с ним в любой момент, причем при отсутствии критериев целесообразности этой операции. При такой практике инвесторов, рискующих сыграть с государством в льготно-арендную игру с объектами культурного наследия, видимо, скоро не останется.

Новое рассмотрение дела об аренде дома на Большой Спасской улице назначено в Арбитражном суде города Москвы на 15 февраля 2023 года.

АО «ДОМ.РФ» тем временем официально объявило о продаже дома Аполлона Майкова и земельного участка во втором квартале 2023 года.

Иллюстрации: gorodissky.ru