Палаты Ладо – аренда с нагрузкой

Памятник XVII-XVIII вв. стал заложником договороспособности сторон

Евгения Твардовская

Федеральный памятник в Москве «Жилой дом с палатами XVII-XVIII вв., XIX в.», более широко известный как Палаты Ладо (Кривоколенный пер., 9) – многострадальный и многолетний герой переписки «Архнадзора» с Мосгорнаследием, фигурант всех без исключения выставок об угрозах и утратах исторической Москвы. Последние годы дом не только разрушается – медленно и верно, но и превращается в бомжатник – причем довольно стремительно. Во всяком случае, свалка мусора и «парковка» мусорных контейнеров у стен почтенного возраста возникают с завидной регулярностью.

Также много лет известно, что 1-й этаж здания находится в частной собственности (это ООО «Кривоколенный 9/2»), второй – в федеральной собственности (в оперативном управлении АУИПИК). Ни тот, ни другой хозяин никаких явных телодвижений по спасению объекта культурного наследия долгие годы не предпринимали. В ответах градозащитникам Мосгорнаследие говорит только о запланированных проверках и периодических штрафах в адрес ООО. АУИПИК эпизодически пытался сдавать свою часть в аренду. Без особых последствий.

Фото 2013 года. Свалка во дворе Палат Ладо

И свет во тьме светит

Слабая надежда вновь образовалась этой весной. В марте 2016 года на сайте ведомства появилась информация о том, что 2-й этаж Дома Ладо вновь сдается на 25 лет с обязанностью реставрации и, что немаловажно, с перспективой снижения ставки.

Вот что нам рассказала Марина Граф, заместитель руководителя АУИПИК: «По условиям договора на арендатора возлагаются обязанности по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством, в частности: проведение противоаварийных работ совместно с собственником 1 этажа в срок до 30.09.2016; разработка научно-проектной документации на ремонтно-реставрационные работы и приспособление для современного использования совместно с собственником 1 этажа со сроком исполнения I квартал 2017 года; выполнение работ по реставрации и приспособлению для современного использования в срок до II квартала 2018 года».

Беспокойное соседство

Пока желающих получить в аренду 419,5 кв.м (подвал, лестница, 2-й этаж) в центре Москвы не находится. И одна из причин, как нетрудно догадаться, это «деловой партнер» с 1-го этажа, который идет «пакетом» с договором аренды. С ним арендатору хочешь-не хочешь не только дружить придется, а и приводить здание в порядок, а значит, иметь финансовые дела.

И это при том, что ранее в таких намерениях ООО «Кривоколенный 9/2» замечено не был. Как, собственно, и Мосгорнаследие также не было замечено (судя по состоянию Дома Ладо) в попытках как-то понудить или уж изъять 1-й этаж памятника – по совокупности хозяйской бездеятельности.

В АУИПИК нам сообщили, что весной 2016  обратились к частному собственнику 1-го этажа с предложением о софинансировании  противоаварийных работ, и тот уведомил о готовности к участию. Сейчас идет подготовка и согласование  необходимой документации, после чего в Мосгорнаследие будет направлен запрос об установлении актуальных сроков проведения противоаварийных работ.

Пусть так. Можно только порадоваться. Но что будет дальше – после противоаварийных работ?

Скованные одной цепью

Вернемся к аренде. В разных регионах с разной степенью успешности, но активно внедряются схемы льготной аренды для тех, кто реставрирует памятники. В случае с Палатами Ладо такое тоже возможно. И наверняка это должно стимулировать и вдохновлять потенциальных арендаторов.

«Договором предусмотрена возможность уменьшения размера арендной платы, - объясняет Марина Граф. - Арендатор может представить определенный комплект документов в Минкультуры РФ, подтверждающий надлежащее проведение работ по сохранению и вложение арендатором своих средств в их проведение. Если ведомство дает положительное заключение, то устанавливается льготная арендная плата, рассчитанная согласно требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 04.10.2012 № 1005. Аукционная арендная плата на практике может быть снижена до 70%».

Так что теоретически вариант снизить рыночную ставку аренды есть. Но опять-таки все упирается не только в возможности и желания арендатора, но и интенции его соседа и невольного партнера. При этом, как нам рассказали в АУИПИК, есть возможность предоставления объекта культурного наследия в аренду на торгах с начальной ставкой аукциона в 1 рубль. Такая программа  по сохранению  объектов культурного наследия, находящихся в федеральной собственности, возможна по Постановлению Правительства  РФ № 966 от 11.09.2015.  Однако речь идет о неиспользуемых объектах культурного наследия - зданиях целиком. А не тех, которые разделены между несколькими хозяйствующими субъектами.

Доколе?

Итак, в сухом остатке имеем следующее.

Есть нерадивый собственник, который много лет ничего не делает для спасения и сохранения Дома Ладо. Есть Мосгорнаследие, которое все равно продолжает свято верить в гуманистические намерения ООО и ничего не делает для активного спасения и сохранения Дома Ладо. Есть юридические механизмы, позволяющие сделать аренду пусть даже разрушающегося памятника привлекательной для инвестора, и дающие тем самым, по крайней мере, шанс на спасение и сохранение Палат. Но кому захочется рисковать и связываться с уже имеющимся собственником, да еще и нестабильным во всех отношениях, части дома? Никому. Есть ли показатели к тому, что ООО изменит свое отношение и вдруг начнет любить памятник? Нет. То есть все остается как есть.

Другой путь – если Мосгорнаследие, наконец, наберется духу и увидит основания для изъятия памятника у частного собственника 1-го этажа. Тогда будет и другим наука, и появятся основания выставить здание на аукцион с арендой 1 рубль и с условием начала реставрации в течение семи лет. Путь непростой, но преодолимый. Какой-никакой шанс.

Есть и третий вариант. Дождаться, пока все само рухнет, и начать рассуждать о превратностях судьбы и о несовершенстве законодательства. Можно еще вспомнить о том, что частная собственность – неприкосновенна. В отличие от федерального памятника.

Поребрик XVII в. с многочисленными следами побелки

Досье: Первоначальный «Г»-образный объем владения построен, по-видимому, во второй половине XVII века. Он включал основную часть существующего полуподвального этажа, над которым возвышался жилой деревянный этаж. Позднее, вместо деревянной постройки над всем полуподвалом возвели существующий и ныне каменный первый этаж.

В середине XVIII века владение огибалось с южной стороны переулком – продолжением Кривоколенного в направлении Меншиковой башни, который был закрыт в 1774 году. В это время усадьба принадлежала доктору Христиану Ладо.

На рубеже XVIII – XIX веков владельцем стала Васса Петровна Робертша (Руперти), после смерти которой усадьба перешла к ее малолетним детям. В 1802 году большую часть территории занимали служебные постройки и сад. Такая структура владения оставалась неизменной в своих существующих элементах на протяжении всего XIX века. В 1820-е - 1840-е годы усадьба принадлежала купцу Карлу Даниловичу Руперти.

С 1862 года владельцем стал московский купец 2-й гильдии Иван Ларионович Голубев. В 1865 году дом был надстроен ныне сохранившимся вторым этажом, а с запада, вместо прежней двухэтажной каменной галереи, сооружена новая пристройка для лестницы. Примерно в это же время на восточном фасаде появилась терраса – балкон на каменных столбах, от которого в сад спускалась лестница (ныне утраченная).

Не позднее 1891 года новыми владельцами стали доктор медицины Михаил Аркадьевич Лунц и его жена Софья Григорьевна, которым усадьба принадлежала вплоть до 1917 года. С 1911 года в помещениях разместилась частная больница Лунца.

В 1974 году Палаты стали объектом культурного наследия федерального значения с наименованием «Жилой дом с палатами, XVII-XVIII вв., XIX в.».

Фото: Евгения Твардовская, http://arhiv-palat.livejournal.com/50680.html, АУИПИК