Трофейный актив

«Хранители Наследия»

В преддверии назначенных на 30 апреля торгов по продаже столичным правительством трети площадей ЦУМа, известного также как объект культурного наследия регионального значения – здание универмага «Мюр и Мерилиз» - в Москве состоялась дискуссия участников и экспертов рынка исторической недвижимости на тему: «Зачем они это покупают? Эффективные инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость: теория, практика, перспективы». Как сообщает RussianRealty, в мероприятии приняли участие 80 топ-менеджеров и аналитиков консалтинговых, девелоперских, риэлторских компаний, а также представителей СМИ.

Можно ли переделать ЦУМ в апартаменты?

Стартовая цена продажи объекта — 4,33 млрд рублей. Как выяснилось в ходе дискуссии, город «уже давно пытается сбыть с рук этот актив», но безуспешно. Торги по продаже части здания объявлялись в 2006 году, но аукцион не состоялся.

Геннадий Дёгтев, руководитель Департамента конкурентной политики города Москвы, который организует торги, поведал, что «при обсуждении судьбы здания возникал вопрос о том, можно ли его переделать в апартаменты. Ответ – нет: изменение функционального назначения здания не планируется, здание продается под торговую функцию».

Как сообщается, эксперты посчитали заявленную цену «вполне адекватной и рыночной, если бы не существующие обременения». А именно - существующие договора аренды с ОАО «Торговый дом ЦУМ» (заключенные аж до 31 декабря 2045 года), ставки по которым части экспертов кажутся заниженными. Эксперты оживленно обсуждали, как новым собственникам договариваться с арендаторами – полюбовно, с помощью «жесткого прессинга» или через суд. Другим вызвавший интерес вопросом было гипотетическое разделение инженерных сетей между со-собствениками, которое может увеличить стоимость объекта на 232 млн рублей.

Судя по отчету о дискуссии, речи об обременениях, связанных со статусом объекта культурного наследия, не заходило. Хотя еще на презентации проекта 10 апреля заместитель руководителя Департамента культурного наследия города Москвы Сергей Мирзоян сообщил, что «для сохранения объекта инвестору в течение трех лет с момента передачи в собственность предстоит отреставрировать фасады и интерьеры по согласованной с городскими властями проектной документации. После завершения ремонтно-реставрационных работ собственник должен будет проводить поддерживающие работы».

Видимо, эксперты рынка недвижимости считают это обстоятельство то ли само собою разумеющимся, то ли малосущественным.

Кому принадлежит бренд ЦУМа?

Как выяснилось, ответ на этот простой вопрос организаторам торгов из столичного правительства не известен. Хотя участники дискуссии резонно отметили, что «именно торговая марка является нематериальным активом, формирующим цену». Геннадий Дёгтев пообещал уточнить в Роспатенте, кому принадлежит «ЦУМ» как бренд.

Затем участник дискуссии попытались спрогнозировать, кто же купит треть ЦУМа. «Классический инвестор туда не пойдет, - заметил замгендиректора агентства Praedium Александр Ошурко. – Так что рассчитывать нужно на частных лиц».

«Это не про классические инвестиции, — добавил партнер компании Cushman&Wakefield Денис Соколов. - Это хороший редкий объект, который в мировой практике называется «трофейным активом». Лучшее решение для инвестора – консолидировать объект в единое целое, и после срока окупаемости выходить из него».